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Markttrends und Einblicke

Verlagerung zu Qualit?tsobjekten und vorgeschriebene Rückkehr steigern die Nachfrage nach ESG-Premiumobjekten

Verbindliche Pr?senzpflichten bei gro?en Banken und Beratungsunternehmen haben Mieter zu Geb?uden gelenkt, die das Pendeln lohnenswert machen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Hochh?user mit LEED v5-, BREEAM v7- oder WELL Health-Safety-Zertifizierungen, die in New York, London und Singapur nun Mietaufschl?ge von 8–12 % gegenüber nicht zertifizierten Vergleichsobjekten erzielen^{[1]U.S. Green Building Council, ?LEED v5: Was Sie wissen müssen”, usgbc.org}. Vermieter, die diesen Aufschlag erzielen wollen, investieren 15–25 USD pro Quadratfu? in moderne HLK-Anlagen, zirkadiane Beleuchtung und berührungslose Zugangssysteme, um Fehlzeiten zu reduzieren und den Markenwert zu st?rken. Der Trend steht im Einklang mit den Scope-3-Berichtspflichten der Unternehmen und macht grüne Fl?chen zu einem Compliance-Instrument statt zu einem Zusatznutzen. Infolgedessen liegt der Leerstand bei Premiumobjekten in Kernlagen unter 10 %, w?hrend sekund?re und terti?re Objekte Leerstandsquoten von über 20 % verzeichnen, was eine dauerhafte Verlagerung zu Qualit?tsobjekten best?tigt.

Rekordniedrige Neubaut?tigkeit versch?rft den Leerstand bei Premiumobjekten

Die Bürofertigstellungen in den USA sanken im Jahr 2024 auf 38 Millionen Quadratfu?, den niedrigsten Wert seit 2009, da hohe Finanzierungskosten und unsichere Vermietungssituation Baugenehmigungen stoppten^{[2]Bureau of Labor Statistics, ?Erzeugerpreisindex für den Nichtwohnungsbau Q3 2024”, bls.gov}. Das knappe Angebot hat den Leerstand bei Klasse-A-Objekten in Manhattans Hudson Yards, San Franciscos Mission Bay und Seattles Denny Triangle auf unter 8 % gedrückt, was Vermietern Mietsteigerungen erm?glicht, die die Inflation übertreffen. Der Engpass ist am st?rksten bei zusammenh?ngenden Fl?chen von 50.000 Quadratfu? oder mehr ausgepr?gt, die von KI-Entwicklern und Chip-Designern begehrt werden, die eine hohe Energiedichte und Kollaborationszonen ben?tigen. Technologiekonzerne schlie?en nun Jahre im Voraus Vorvermietungen ab; Nvidia reservierte einen 500.000 Quadratfu? gro?en Turm in Santa Clara für die Belegung im Jahr 2027. Solche frühen Zusagen n?hren einen positiven Kreislauf aus h?heren Angebotsmieten und steigenden stabilisierten Werten für die begrenzte Anzahl noch in der Pipeline befindlicher Premiumprojekte.

Sinkende Zinsen und Neubewertung locken institutionelle Investoren zurück in Kernbüros

Die Kehrtwende der US-amerikanischen Federal Reserve im Jahr 2024 von Zinserh?hungen zu Politikstabilit?t komprimierte die Kapitalisierungsraten für Premiumobjekte zwischen Mitte 2023 und Ende 2024 um 50–75 Basispunkte. BlackRocks 7,3 Milliarden USD schwere ?bernahme von ElmTree Funds und Rithm Capitals 1,6 Milliarden USD schwerer Kauf von Paramount Group veranschaulichen, wie Trockenkapital auf defensive Einkommensstr?me in Metropolm?rkten abzielt. Verbesserte Liquidit?t unterstützt auch die CMBS-Emission, die im Jahr 2024 im Jahresvergleich um 18 % auf 12,3 Milliarden USD stieg und Investoren erm?glicht, günstigere Schulden für energieeffiziente Objekte zu sichern. Gleichzeitig bieten hohe Abschl?ge auf schlecht ausgestattete Hochh?user opportunistischen K?ufern Spielraum für Sanierungsfinanzierungen; ein Geb?ude in Midtown Manhattan, das mit einem Abschlag von 67 % gegenüber seinem Wert von 2019 gehandelt wurde, unterstreicht das Ausma? der Neubewertung. Diese zusammenwirkenden Kr?fte lenken institutionelle Allokationen nach einer mehrj?hrigen Pause wieder in Richtung Büroimmobilien.

KI- und Halbleiterkorridore f?rdern die Anmietung gro?er Fl?chenbl?cke

Generative KI-Labore und Halbleiter-Designzentren sind zur mit Abstand aktivsten Quelle der Gro?fl?chenabsorption geworden. OpenAIs 486.600 Quadratfu? gro?es Mietverh?ltnis in Mission Bay, die TSMC-bezogene Nachfrage in Phoenix und Nvidias Expansion in Santa Clara verdeutlichen den Bedarf an zusammenh?ngenden Etagen, redundanter Stromversorgung und Glasfaserdurchsatz über konventionellen Spezifikationen. Die durchschnittlichen Klasse-A-Mieten im Teilmarkt Tempe in Phoenix stiegen im Jahr 2024 um 9 %, was ?hnliche Aufschl?ge in Austins Domain und Bengalurus Outer Ring Road widerspiegelt, da Technologiemieter traditionelle Mieter bei der Fl?chensuche überbieten. Diese Unternehmen zahlen für Infrastruktur statt für Skyline-Aussichten und schaffen eine Nische für Eigentümer, die bereit sind, flüssigkeitsgekühlte Serverr?ume und Mikronetz-Backup-Systeme nachzurüsten. Mit wachsenden KI-Workloads sind Vermieter, die in der N?he von Talentpools und Fertigungsclustern positioniert sind, gut aufgestellt, um bis in die 2030er Jahre überdurchschnittliches Mietwachstum zu erzielen.

Struktureller Leerstand bei veralteten Objekten h?lt an

Klasse-B- und Klasse-C-Hochh?user ohne moderne HLK-Anlagen, Glasfaserinfrastruktur oder lichte Raumh?hen von 2,74 Metern weisen in mehreren US-amerikanischen Ballungsr?umen Leerstandsquoten von über 20 % auf^{[3]NYC Comptroller, ?Potenzial und Grenzen der Umwandlung von Büros in Wohnraum”, comptroller.nyc.gov}. Goldman Sachs berechnet, dass 330 Millionen Quadratfu? – 8 % des nationalen Angebots – funktional veraltet sind und bis 2030 einer Umnutzung oder dem Abriss entgegensehen. In Europa warnt Savills, dass 25 % der Londoner Büros die EPC-Band-B-Anforderungen nicht erfüllen werden, was wahrscheinlich Kapital binden und Mieter zu grüneren Objekten treiben wird. Die Umwandlungs?konomie funktioniert nur, wenn die Erwerbskosten unter 150 USD pro Quadratfu? fallen – eine Hürde, die weniger als 15 % der Angebote erfüllen –, was den Leerstand verl?ngert und die lokalen Steuerbemessungsgrundlagen belastet. Solange die Preise nicht bereinigt werden oder Anreize entstehen, wird veralteter Bestand die Absorption belasten und die aggregierte Sektorleistung verw?ssern.

Refinanzierungswand 2025–27 erh?ht Notlagen und begrenzt Investitionsausgaben

Rund 929 Milliarden USD an CMBS-Büroschulden werden zwischen 2025 und 2027 f?llig, wobei 42 % an Objekte mit negativem Cashflow gebunden sind. Die Ausfallquote erreichte im November 2024 mit 7,67 % ein Nachkrisen-Hoch. Kreditnehmer sehen sich Refinanzierungsaufschl?gen von 200–300 Basispunkten über den ursprünglichen Kupons gegenüber, was zu Ausf?llen wie Brookfields 784 Millionen USD schweren Hochh?usern in Los Angeles im Jahr 2024 führte. Unter Notlagenbedingungen hat die Liquidit?tssicherung Vorrang vor Kapitalinvestitionen, was die Wettbewerbsf?higkeit gegenüber gut kapitalisierten REITs weiter schw?cht. Die daraus resultierende Verkaufswelle belastet sowohl die kurzfristigen Werte als auch die Einstandskosten für opportunistische Investoren.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse des 叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟es

Geb?ude der Klasse A kontrollierten 56,94 % des 叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟anteils im Jahr 2025, und dieses Segment wird bis 2031 mit einem CAGR von 5,27 % wachsen, was einen Schwenk von Investoren und Mietern hin zu energieeffizienten, ausstattungsreichen Fl?chen unterstreicht. Die globale 叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟gr??e für Objekte der Klasse A entsprach im Jahr 2026 rund 975 Milliarden USD, eine Zahl, die wachsende Allokationen von Pensionsfonds und Staatsfonds widerspiegelt. Leerstandsunterschiede erweisen sich als entscheidend: In Manhattan lag der Leerstand bei Klasse A Ende 2024 bei 9,8 % gegenüber 22,1 % bei Klasse C, w?hrend ?hnliche Spreads im Londoner West End und in Singapurs Raffles Place auftraten.

Kapitalrestriktionen beschleunigen die Divergenz. Kreditgeber bieten 70 % Beleihungsauslauf (LTV) für gut vermietete Geb?ude der Klasse A, begrenzen den Verschuldungsgrad jedoch auf 50 % für Objekte mittlerer Qualit?t, was Eigentümer ?lterer Best?nde zur Verschiebung von Instandhaltungsma?nahmen zwingt. Europ?ische Richtlinien, die bis 2030 für alle Geb?ude das Energieeffizienzband B vorschreiben, verst?rken den Druck. Investoren erwarten eine Grünpr?mie; dementsprechend wurden netto-null-f?hige Geb?ude im Jahr 2025 zu Kapitalisierungsraten gehandelt, die 50–75 Basispunkte unter denen nicht konformer Vergleichsobjekte lagen. Im Prognosezeitraum wird institutionelles Kapital weiterhin in erstklassige Objekte flie?en, die Renditen komprimieren und die Wertunterschiede zwischen den Klassen vergr??ern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Mietvertr?ge machten im Jahr 2025 78,64 % der Transaktionen aus, was typische mehrj?hrige Mietstrukturen widerspiegelt, die den Cashflow der Vermieter stützen. Dennoch sollen Verkaufstransaktionen mit einer CAGR von 5,43 % wachsen, da die Neubewertung Chancen sowohl bei Premiumobjekten als auch bei notleidenden Bl?cken offenbart. Die Marktgr??e für Büroimmobilien, die über Verkaufstransaktionen abgewickelt wird, erreichte im Jahr 2024 weltweit 135 Milliarden USD, eine Erholung von 15 % gegenüber dem Vorjahr, da sich die Finanzierung für Kernobjekte wieder ?ffnete.

Zwei unterschiedliche Kapitalstrategien treiben das Verkaufswachstum an. Kerninvestoren wie Rithm Capital und BlackRock jagen stabilisierten Innenstadtikonen nach und setzen auf langfristige Mietvertr?ge und ESG-Ausrichtung. Unterdessen sch?pft Private Equity Wert aus Objekten, die mit Abschl?gen von 40–70 % gegenüber den Preisen vor der Pandemie verkauft wurden – ein Trend, der durch den Handel von 321 West 44th Street im Jahr 2024 für 65 Millionen USD exemplifiziert wird. Schuldenm?rkte erm?glichen beide Strategien; die CMBS-Emission stieg in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 auf 12,3 Milliarden USD, da Kreditgeber wieder Vertrauen in erstklassige Sicherheiten gewannen. Da die Neubewertung bei sekund?ren Best?nden weitgehend abgeschlossen ist, erscheint die Erholung des Transaktionsvolumens bis 2027 nachhaltig.

IT- & ITES-Nutzer repr?sentierten im Jahr 2025 25,14 % der Nachfrage und verzeichneten mit einer CAGR von 5,54 % bis 2031 das beste Segmentwachstum. Silicon Valley, Austin, Phoenix, Bengaluru und Shenzhen verzeichneten im Jahr 2024 jeweils zweistellige Absorptionsgewinne auf dem Rücken von KI-Chip-Design und Cloud-Dienste-Rollouts. Diese Mieter ben?tigen zusammenh?ngende Bl?cke für GPU-Cluster und kollaborative Forschung und Entwicklung, was sie bereit macht, Jahre im Voraus zu Mietaufschl?gen vorab zu mieten. BFSI-Segmente, obwohl kleiner im Anteil, gewinnen Fl?chen zurück, da Führungsvorgaben leitende Manager fünf Tage pro Woche vor Ort verlagern. Deloitte, Accenture und EY konsolidieren ebenfalls in weniger, aber h?herwertige Hubs, die den Wissenstransfer und die Markenkoh?renz verbessern.

Hybride Bewegungen beeinflussen weiterhin die Raumaufteilung. Viele Technologieunternehmen reduzieren feste Schreibtische zugunsten von Kollaborationszonen, doch die gesamte gemietete Fl?che w?chst, da Funktionen in der N?he von Fertigungsanlagen oder Forschungsuniversit?ten zusammengeführt werden. Die Verwaltung von Life-Sciences-Unternehmen fügt eine weitere Nische hinzu: Bostons Seaport und San Diegos Torrey Pines verzeichnen Mietaufschl?ge von 15–25 % für labornahe Büros, die interdisziplin?re Teams erm?glichen. ?ber den Prognosehorizont sollte der Appetit der Technologiebranche auf belastbare, leistungsstarke Fl?chen die Absorption verankern, w?hrend professionelle Dienstleistungen kleinere, flexiblere Fl?chen in Premiumhochh?usern sichern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 Nordamerika

Nordamerika hielt im Jahr 2025 einen Marktanteil von 26,84 % am 叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟, gestützt durch erstklassige Teilm?rkte wie Hudson Yards in Manhattan, Mission Bay in San Francisco und Denny Triangle in Seattle, die jeweils Ende 2024 eine Leerstandsquote bei Klasse-A-Fl?chen von unter 8 % aufwiesen. Kanadas St?dte Toronto und Vancouver ziehen US-amerikanische Technologie- und Gaming-Unternehmen an, die von einwanderungsfreundlichen Arbeitsm?rkten profitieren; die Nettoneuvermietung von Klasse-A-Fl?chen in Toronto erreichte im Jahr 2024 1,8 Millionen Quadratfu?. Die Region wird jedoch durch Refinanzierungsrisiken belastet, da CMBS-Schulden im Wert von 929 Milliarden USD zur F?lligkeit anstehen und leveraged Eigentümer von Immobilien mittlerer Qualit?t mit Zwangsverk?ufen konfrontiert werden, die die Qualit?tskluft weiter vertiefen.

叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 Asien-Pazifik

Der Büroimmobiliensektor im asiatisch-pazifischen Raum ist auf den schnellsten CAGR von 5,95 % bis 2031 ausgerichtet, angetrieben durch eine robuste Nachfrage in Chinas St?dten der ersten Kategorie, dem Bengaluru-Mumbai-Korridor in Indien und den Kernbezirken Japans. Pekings CBD und Shanghais Lujiazui absorbierten im Jahr 2024 4,2 Millionen Quadratfu?, da ausl?ndische Unternehmen ihre Wachstumspl?ne erneuerten, w?hrend Indien eine Rekordabsorption von 52 Millionen Quadratfu? auf nationaler Ebene verzeichnete, von denen 18 Millionen allein auf Bengaluru entfielen. Tokios Leerstandsquote bei Klasse A sank im dritten Quartal 2024 auf 3,1 %, begünstigt durch Unternehmenskonsolidierungen infolge von Governance-Reformen. Die M?rkte Sydney und Melbourne in Australien stabilisieren sich, da sich hybrides Arbeiten bei 2,8 Tagen vor Ort eingependelt hat, wobei Mieter Geb?ude mit NABERS-5-Sterne-Bewertungen bevorzugen.

叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 EMEA und 厂ü诲补尘别谤颈办补

Der 叠ü谤辞颈尘尘辞产颈濒颈别苍尘补谤办迟 in Europa sieht sich einem doppelten Gegenwind aus EPC-Konformit?tsanforderungen und Refinanzierungshürden ausgesetzt, doch erstklassige Lagen behalten ihre Tiefe. Die Leerstandsquoten in Londons City und West End sanken Ende 2024 auf 12,8 %, da Bank- und Rechtsdienstleistungsmieter sich erneut zu neuen Geb?uden mit BREEAM-Outstanding-Zertifizierung bekannten. Frankfurts und Münchens M?rkte verzeichnen automobilbezogenes Wachstum, das weniger durch die Nachfrage als vielmehr durch die Baukosteninflation begrenzt wird. Paris La Défense zieht Nutzer an, die aus ineffizienten Haussmann-Geb?uden umziehen, und die kombinierte Nettoneuvermietung von Klasse-A-Fl?chen erreichte im Jahr 2024 420.000 Quadratmeter. Im Nahen Osten komprimieren die Anreize Saudi-Arabiens und der VAE die Leerstandsquoten in Premiumlagen, w?hrend S?o Paulo in 厂ü诲补尘别谤颈办补 moderat aufholt, da die W?hrungsvolatilit?t nachl?sst und die Leerstandsquote im vierten Quartal 2024 auf 14,6 % sank.