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Tendances et perspectives du marché de l'immobilier hôtelier canadien

Croissance démographique et reprise du tourisme stimulant l'occupation et le TJM

L'immigration a ajouté un nombre record de 1,3 million de résidents en 2024, et les voyages intérieurs avec nuitée ont atteint 105,6 millions, en hausse de 8,8 % en glissement annuel, soutenant directement la demande hôtelière^{[1]Statistique Canada, "Enquête nationale sur les voyages, deuxième trimestre 2024," statcan.gc.ca}. Les revenus d'hébergement étaient déjà 9,6 % supérieurs à ceux de 2019 dès 2022, et la consommation d'hébergement au T4 2024 a progressé de 2,6 % en glissement trimestriel. Bien que les arrivées internationales restent 12 % en dessous de 2019, les progrès continus dans le traitement des visas laissent entrevoir un potentiel haussier supplémentaire. Les tarifs journaliers moyens ont progressé de 2,9 % au T1 2025 malgré une légère baisse du taux d'occupation, soulignant le pouvoir de fixation des prix dans les métropoles à capacité limitée. Les nouvelles infrastructures événementielles, telles que l'expansion du Centre BMO de Calgary, génèrent une demande de groupe supplémentaire pour les chambres avoisinantes.

La demande américaine et internationale soutenue par la faiblesse du CAD et le rétablissement des capacités aériennes

Le CAD s'est négocié entre 1,35 et 1,44 par USD tout au long de 2024-2025, rendant le Canada compétitif en termes de coûts pour les Américains et les visiteurs long-courriers. Les voyageurs américains ont effectué 23,5 millions de voyages en 2024, et la capacité aérienne internationale a dépassé les niveaux de 2019 pendant quatre trimestres consécutifs. Les arrivées en provenance d'Europe et d'Asie ont chacune augmenté de plus de 8 % en glissement annuel en août 2024, amortissant le recul des voyages sortants des Canadiens. Les voyages de loisirs et événementiels, notamment des concerts très médiatisés et des tournois sportifs, ont orienté les dépenses vers les hôtels de Toronto, Vancouver et Ottawa. Ce vent arrière des visiteurs entrants stimule directement le RevPAR urbain, compte tenu de la concentration des visiteurs internationaux dans les marchés portes d'entrée.

Les formats séjour prolongé, service sélectif et service limité affichant des marges résilientes

Les marques à service ciblé ont représenté la moitié des ouvertures canadiennes de Hilton au cours de la dernière décennie, tandis que ses chambres en formule séjour prolongé ont doublé, signalant la préférence des franchisés pour les modèles à personnel réduit. Les données sur les taux de capitalisation confirment cette tendance : les actifs à service sélectif ont été transigés à des rendements de 6,0 à 9,5 %, tout en atteignant l'équilibre plus rapidement que leurs homologues à service complet. Les gains d'efficacité en matière de personnel sont importants lorsque la rémunération hebdomadaire dans le secteur de l'hébergement est inférieure d'environ 50 % à la norme nationale, et que les postes vacants restent au-dessus de 4 %. Les équipements proches du domicile et les charges réduites en restauration maintiennent les marges fermes même en période de fluctuation de la demande. Les données sur le pipeline — plus de 20 ouvertures prévues dans l'année — témoignent d'un appétit durable des promoteurs.

Repositionnement urbain — reconversions de bureaux/commerces et projets à usage mixte — élargissant l'offre

Des taux d'inoccupation persistamment élevés dans les centres-villes en centre incitent les propriétaires à envisager des conversions en hôtels ou en appart-hôtels. L'ÃŽlot Dorchester à ²Ï³Üé²ú±ð³¦, un hôtel de 150 chambres intégré à une tour à usage mixte de 17 étages, et l'hôtel de 464 unités sur la rue Granville à Vancouver illustrent cette voie de réutilisation. Les projets adaptatifs tirent parti des réseaux de services publics et de transport en commun existants, raccourcissant les phases de pré-développement par rapport aux projets sur terrains vierges. Les rénovations du patrimoine s'inscrivent également dans les objectifs municipaux de réduction du carbone ; la rénovation profonde de l'empreinte carbone du Fairmont Royal York a réduit les émissions de 80 % et débloqué 46,5 millions USD de dette à taux bas via la Banque de l'infrastructure du Canada. Néanmoins, les approbations s'étendent souvent sur 18 à 36 mois, allongeant les périodes de portage et pénalisant les rendements des promoteurs.

Coûts de financement élevés et souscription plus stricte ralentissant les transactions

Le taux directeur a été abaissé à 2,25 % en décembre 2025, mais les rendements à cinq et dix ans restent 100 points de base au-dessus des normes antérieures à 2022, maintenant des charges de service de la dette plus élevées. L'avis de novembre 2024 du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a renforcé les règles de provisionnement, obligeant les prêteurs à exiger davantage de fonds propres et de meilleurs antécédents des commanditaires. La vente par Morguard de 14 hôtels pour 410 millions USD illustre le réalignement des propriétaires vers des secteurs moins risqués. L'effet de levier de développement a diminué, plafonné souvent à 55 % du ratio prêt/coût, ralentissant les nouveaux démarrages. Ce resserrement du climat de capitaux freine le rythme d'expansion du marché de l'immobilier hôtelier canadien malgré des fondamentaux de demande sains.

Inflation de la construction, retards dans la chaîne d'approvisionnement et complexité des permis alourdissant les dépenses d'investissement et les délais

Les indices de coûts de construction ont continué d'augmenter tout au long de 2024, les droits de douane sur les matériaux et l'escalade des salaires se répercutant sur les soumissions. Les approbations municipales à Vancouver ou Toronto dépassent fréquemment deux ans, ajoutant une inflation des coûts indirects aux projets bloqués. Les entrepreneurs intègrent des primes de risque liées à la chaîne d'approvisionnement dans les devis hôteliers, car les systèmes mécaniques dépendent souvent de composants importés. Ces obstacles augmentent les coûts par clé et font passer les TRI des projets en dessous des taux de référence, sauf si les prévisions de TJM sont revues à la hausse. En conséquence, certains promoteurs se tournent vers la conversion de bâtiments existants pour contourner à la fois les dépenses et les lourdeurs administratives.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de propriété : les hôtels ancrent les revenus, les complexes touristiques captent la demande de bien-être

Les hôtels ont capté 79,65 % des revenus de 2025 dans le marché de l'immobilier hôtelier canadien, reflétant leur empreinte étendue dans chaque grand corridor urbain. Les revenus proviennent d'un mix équilibré entre clientèle d'affaires, de loisirs et de groupes, permettant aux chaînes de répartir les coûts fixes sur les saisons à forte occupation. Les opérateurs de marque continuent de réaménager les halls en espaces de cotravail, monétisant les mètres carrés hors chambres et augmentant les dépenses annexes. Les complexes touristiques et spas, bien que représentant une base plus modeste, devraient se développer à un TCAC de 4,02 % jusqu'en 2031, surpassant le marché de l'immobilier hôtelier canadien au sens large, à mesure que le tourisme de bien-être gagne en popularité auprès du grand public.

L'intérêt des investisseurs se tourne vers les propriétés riches en expériences, telles que le réaménagement d'Ontario Place par Therme Canada, qui combine attractions aquatiques, botaniques et thermales sous un même toit. Les icônes patrimoniales comme le Fairmont Chateau Lake Louise ajoutent des installations thermales écologiques pour garantir des primes d'occupation toute l'année. La disponibilité limitée des terrains près des parcs nationaux et des lacs protège le TJM, tandis que les marques privilégient des accords de gestion sans actifs pour limiter les risques à la baisse. Dans l'ensemble, les hôtels continueront de dominer le volume des transactions, mais les complexes touristiques devraient afficher une croissance du RevPAR plus élevée, les voyageurs aisés privilégiant les expériences de bien-être holistique.

Par type : les chaînes s'appuient sur les économies d'échelle, les indépendants progressent grâce aux marques souples

Les hôtels de chaîne contrôlaient 62,15 % des chambres en 2025, un chiffre soutenu par de puissants écosystèmes de fidélité et des économies d'achats qui élargissent les marges d'EBITDA. Leur pipeline privilégie les concepts à service ciblé et de style de vie qui nécessitent des espaces banquets et cuisine plus réduits tout en générant un RevPAR comparable. Les hôtels indépendants, aidés par les affiliations à des marques souples, sont en passe d'atteindre un TCAC de 4,36 %, le taux de croissance le plus rapide dans cette segmentation. Ascend Hotel Collection et Tapestry Collection étendent l'accès aux systèmes centraux de réservation (CRS) et à la fidélité aux propriétaires de boutique-hôtels qui conservent leur autonomie de conception.

L'opérateur national Germain Hotels illustre la force du modèle hybride après avoir obtenu 118 millions USD pour développer ses enseignes Alt et Le Germain. Les structures de franchise attirent les nouveaux entrants en offrant des manuels d'exploitation standardisés, mais la hausse des charges incite certains propriétaires à renégocier ou à se tourner vers des gestionnaires à marque blanche émergents. Sur la période 2026-2031, la taille du marché de l'immobilier hôtelier canadien liée aux indépendants s'élargira à mesure que le marketing numérique abaissera les barrières de distribution, tandis que les chaînes maintiennent leur domination grâce aux économies d'échelle et à la notoriété de marque.

Par catégorie d'actifs : le milieu de gamme domine le volume, le luxe commande une croissance premium

Le milieu de gamme a capté 40,35 % des revenus de 2025 dans le marché de l'immobilier hôtelier canadien, en s'appuyant sur les nœuds de demande routiers, aéroportuaires et suburbains. Ces propriétés fonctionnent de manière allégée, avec un service de petit-déjeuner automatisé et un espace banquet réduit, maintenant de faibles coûts fixes. Les points de fidélité et les standards constants de literie continuent de séduire les voyageurs soucieux des coûts et les petits comptes d'entreprises.

Le luxe, dont la croissance est projetée à un TCAC de 4,63 %, surperforme à mesure que les voyageurs fortunés recherchent des séjours personnalisés et axés sur l'expérience. La stratégie lifestyle de Hilton — Curio, Canopy et le prochain Tempo à Toronto — illustre les ambitions de la chaîne de capter la clientèle haut de gamme des boutique-hôtels. Le capital suit : les conversions en centre-ville de bâtiments patrimoniaux en hôtels cinq étoiles atteignent souvent une compression des taux de capitalisation proche de 6 %, reflétant la confiance des investisseurs dans la résilience des tarifs. Le milieu de gamme restera l'épine dorsale volumétrique du marché, mais les actifs de luxe contribueront de manière disproportionnée à la croissance du RevPAR et attireront des capitaux en quête de trophées.

Analyse géographique

L'Ontario a généré 30,35 % des revenus de 2025, ancré par la demande congressiste de Toronto, le trafic gouvernemental d'Ottawa et les afflux de loisirs des chutes Niagara. La Colombie-Britannique mène la croissance avec un TCAC prévisionnel de 4,92 %, portée par le rétablissement des liaisons aériennes transpacifiques de Vancouver et l'attrait des complexes touristiques de Victoria. Le ²Ï³Üé²ú±ð³¦ dispose d'une solide base de tourisme culturel ; le calendrier des festivals de Montréal soutient l'occupation estivale, tandis que ²Ï³Üé²ú±ð³¦ bénéficie du tourisme patrimonial et des voyages d'affaires gouvernementaux. L'Alberta, toujours liée aux cycles du secteur énergétique, mise sur le nouveau Centre BMO pour diversifier les réservations de groupes, bien que le RevPAR de Calgary ait légèrement fléchi début 2025 avant de se stabiliser au rebond des prix des matières premières.

La Saskatchewan et les provinces atlantiques affichent des variations volatiles du RevPAR liées aux regroupements d'événements et à la demande contractuelle. Le recul de 13 % du RevPAR du Manitoba au T1 2025 illustre que les contrats ponctuels de logement gouvernemental peuvent fausser les comparaisons. À l'inverse, la hausse de 8 % de la Saskatchewan souligne le potentiel haussier lorsque les événements provinciaux coïncident avec une offre de chambres limitée. Les territoires du Nord restent une niche, au service des projets de ressources et du tourisme d'aventure, mais les poches de pipeline limitées maintiennent le TJM ferme. Dans toutes les régions, la hausse des capacités aériennes, notamment à l'Aéroport international de Vancouver et à l'Aéroport international Pearson de Toronto, concentre les nuitées des visiteurs internationaux dans les métropoles portes d'entrée, tandis que les zones desservies par les autoroutes s'appuient sur les voyages de loisirs intérieurs en voiture. Les obligations ESG varient également selon les régions : les municipalités de la Colombie-Britannique et de l'Ontario offrent des incitations fiscales pour l'électrification, ce qui se traduit par une part plus élevée d'hôtels verts certifiés dans ces provinces. Pendant ce temps, l'abondance de gaz naturel en Alberta pousse certains opérateurs vers des solutions de cogénération. Les agences de tourisme provinciales coordonnent de plus en plus leurs actions avec les communautés autochtones, comme en témoigne la participation majoritaire des Premières Nations dans l'Hilton ²Ï³Üé²ú±ð³¦, afin de garantir un développement équitable et une authenticité culturelle. Ces nuances régionales façonnent les stratégies d'allocation du capital et de déploiement des marques dans le marché de l'immobilier hôtelier canadien.

Paysage réglementaire

Le développement et la conversion de biens immobiliers hôteliers au Canada s'inscrivent dans un cadre à plusieurs niveaux, combinant règles fiscales fédérales et régimes provinciaux et municipaux relatifs à la construction, à l'urbanisme et à l'encadrement des locations de courte durée. Au niveau fédéral, le Règlement sur les immeubles (TPS/TVH) (DORS/2024-157), lié au remboursement bonifié de la TPS pour le logement locatif neuf, fixe les critères d'admissibilité et exclut les hôtels et motels fournissant un hébergement pour des périodes inférieures à 60 jours. Cela a des implications pour les projets à usage mixte comparant des composantes hôtelières et de location de longue durée.

Du côté de la construction et de la rénovation, les mises à jour de codes et de spécifications continuent de rehausser les exigences de conformité pour les rénovations majeures et les nouvelles constructions. En avril 2026, l'Ontario a publié des modifications ontariennes mises à jour au Code national du bâtiment du Canada 2020, et le ²Ï³Üé²ú±ð³¦ a approuvé le Règlement O.C. 236-2026 modifiant le Code de construction, tous deux renforçant les exigences de sécurité et de conception pour les installations à usage public. À l'échelle nationale, le Conseil national de recherches Canada a mis à jour le Devis directeur national du bâtiment en avril 2026, en ajoutant des éléments de résilience climatique et de conformité « Achetez canadien » qui affectent les exigences d'appel d'offres et la planification des coûts pour les projets hôteliers et les rénovations ESG. Par ailleurs, le Fonds d'application de la réglementation sur les locations à court terme d'Infrastructure, Logement et Collectivités Canada (45,9 millions de CAD, 2024-2027) appuie les activités municipales d'application de la réglementation qui peuvent restreindre l'environnement opérationnel de l'hébergement de courte durée non hôtelier, ce qui pourrait rediriger la demande vers un parc d'hébergement conforme.

Analyse de la chaîne de valeur

La formation de capital et la maîtrise foncière commencent généralement avec les propriétaires et promoteurs (institutions, FPI et groupes privés) travaillant avec des courtiers et conseillers, suivis du choix de marque (franchise, contrat de gestion ou marque souple) et de la souscription de projet auprès de banques, coopératives de crédit et, de plus en plus, de prêteurs institutionnels. La chaîne de développement et de rénovation passe ensuite par les architectes, ingénieurs, entrepreneurs généraux et corps de métiers spécialisés, tandis que l'approvisionnement est influencé par la disponibilité des systèmes mécaniques et du bâtiment ainsi que par l'inflation des coûts de construction en vigueur. Début 2026, le pipeline actif recensé par le suivi sectoriel totalisait environ 331 projets et 45 401 chambres, l'Ontario, la Colombie-Britannique et le ²Ï³Üé²ú±ð³¦ en représentant une large part, reflétant la concentration des droits d'aménagement et de la capacité de construction.

Les opérations et l'optimisation des actifs se situent en aval, où les propriétaires d'hôtels dépendent de gestionnaires tiers, de plateformes de gestion des revenus et de distribution, ainsi que d'écosystèmes de personnel pour générer le RNE. Les contraintes de main-d'œuvre demeurent un goulot d'étranglement majeur au niveau opérationnel, et les rapports sectoriels indiquent que de nombreux exploitants ont connu des impacts sur le service en raison des pénuries de personnel en 2025. Cela renforce l'attrait pour les investisseurs des formats à service sélectif et de longue durée, qui nécessitent généralement moins de personnel par chambre occupée. Sur le plan transactionnel, les rapports sectoriels indiquant environ 2,2 milliards USD en 2025 témoignent d'une liquidité pour les recapitalisations, les repositionnements et le renouvellement de portefeuille, qui alimente à son tour les pipelines de rénovation et les processus de changement de contrôle de marque.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

La réutilisation adaptative et le développement à usage mixte continuent de constituer un espace privilégié pour l'ajout de chambres dans les cœurs urbains à offre restreinte, où les permis et l'inflation des coûts de construction complexifient la faisabilité des projets sur terrain vierge. Les signaux du pipeline incluent le dépôt d'un plan de site révisé en février 2026 pour l'Exhibition Place Exhibition Hotel and Venue (une tour hôtelière de 32 étages associée à une salle de spectacle de 5 500 places), et le processus d'examen du conseil municipal de Vancouver en juillet 2026 pour une tour hôtelière proposée de 68 étages au centre-ville de Vancouver. Ensemble, ces projets montrent que l'offre hôtelière s'ancre autour des pôles événementiels, de divertissement et de régénération urbaine.

Les opportunités de nouvelle construction se concentrent également autour des infrastructures de congrès et de demande de groupe, ainsi que du repositionnement de marques de luxe ou haut de gamme, où des actifs vedettes peuvent être re-marqués pour capter une demande à tarif plus élevé. En janvier 2026, Fairmont et Truman ont annoncé des plans pour un hôtel Fairmont de 225 chambres avec 100 résidences de marque au centre-ville de Calgary, près du BMO Centre agrandi, reliant la capacité de congrès à l'investissement hôtelier adjacent. Sur le plan du capital, les flux transactionnels montrent une large répartition entre les marchés, l'activité de transactions du T1 2026 couvrant plusieurs opérations et mettant l'accent sur l'Ouest canadien, renforçant le rôle des acquisitions et repositionnements sur le marché secondaire lorsque les conditions de financement limitent le rythme des nouvelles constructions.