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Tendances et perspectives du marché européen de l'immobilier résidentiel

Les incitations du Pacte vert européen accélérant la demande de rénovation profonde de l'ensemble du parc de logements

La Directive (UE) 2024/1275 exige que les États membres réduisent la consommation d'énergie primaire moyenne des bâtiments résidentiels de 16 % d'ici 2030 et de 20 % à 22 % d'ici 2035 par rapport aux niveaux de référence de 2020, avec au moins 55 % de la réduction provenant des 43 % de bâtiments les moins performants. Les politiques nationales convergent à mesure que les délais de transposition approchent en mai 2026, avec l'élimination progressive du décret de décence français pour les classes DPE basses et le soutien par subventions via MaPrimeRénov'. Les Pays-Bas consultent sur l'obligation d'une étiquette énergétique minimale D pour tous les logements locatifs d'ici 2029, soutenue par des subventions allant jusqu'à 15 000 EUR par unité (16 200 USD) et un budget de 126 millions EUR jusqu'en 2030 (136,1 millions USD). L'Allemagne impose 65 % de chaleur renouvelable dans les grandes villes à partir de juin 2026, et le Plan national de rénovation des bâtiments espagnol vise des réductions d'énergie plus importantes que le niveau de référence de l'UE avec le financement NextGenerationEU. Les opérateurs de plateformes signalent un potentiel de hausse des loyers réglementés et des économies sur les charges des locataires après les travaux, ce qui peut également faire monter les niveaux des nouveaux baux.^{[2]https://www.bpie.eu/}

Afflux croissant de capitaux privés transfrontaliers ciblant les portefeuilles européens de logements construits pour la location

Les investisseurs transfrontaliers ont représenté 45 % des transactions résidentielles européennes en 2025, soutenus par des acheteurs britanniques, français et suédois, ainsi que par des allocations croissantes de véhicules souverains d'Asie-Pacifique et du Moyen-Orient. Les capitaux se concentrent sur les plateformes de logements construits pour la location qui offrent une échelle, une diversification géographique et des actifs conformes aux exigences de la Directive sur la performance énergétique des bâtiments. Partners Group a acquis Empira en janvier 2025, ajoutant un portefeuille d'une valeur brute de développement de 17 milliards USD concentré dans le résidentiel collectif allemand et conçu pour exécuter des rénovations à grande échelle. Cette opération favorise les plateformes verticalement intégrées capables de limiter les pertes de revenu net d'exploitation grâce à des opérations standardisées. Le financement du résidentiel collectif en Allemagne et les flux de développement de logements construits pour la location au Royaume-Uni renforcent un glissement vers des stratégies locatives axées sur le revenu, les prêteurs offrant les ratios prêt-valeur les plus élevés au résidentiel collectif.^{[3]https://www.cbre.de/}

Réorientation des capitaux institutionnels vers les résidences locatives construites à cet effet

Les investisseurs européens en immobilier opérationnel prévoient de déployer 51 milliards EUR sur trois ans dans des actifs résidentiels (55,1 milliards USD), les résidences étudiantes ayant dépassé le résidentiel collectif comme segment le plus prisé pour la première fois début 2025. Au cours des trois premiers trimestres de 2025, les maisons de retraite ont progressé de 182 % en glissement annuel, les résidences étudiantes ont augmenté de 71 % avec une part record de 6 % de l'investissement immobilier européen total, et le résidentiel collectif a progressé de 10,2 %. Le logement locatif géré au Royaume-Uni est passé de moins de 1 000 unités en 2004 à près de 90 000 unités deux décennies plus tard, grâce aux progrès de la conception intégrée et des opérations. Les prêteurs continuent de privilégier le résidentiel collectif avec des ratios prêt-valeur seniors de premier rang de 60 % à 65 %, tandis que la législation britannique soutient les opérateurs professionnels dans le cadre de règles locatives en évolution. La fusion en juin 2025 d'Aedifica et de Cofinimmo a créé la plus grande fiducie immobilière européenne axée sur les soins de santé et le logement pour seniors, illustrant la prime accordée à l'échelle pan-européenne.

Augmentation des ménages unipersonnels stimulant la demande d'appartements en résidence collective dans les centres urbains

La location privée se développe dans toute l'Europe continentale, la formation nette de ménages dépassant les ajouts nets de logements dans les villes clés, attirant la plus forte allocation de capitaux planifiée sur trois ans vers le résidentiel collectif parmi les sous-secteurs résidentiels. Les sept principales villes allemandes ont enregistré une hausse des loyers en glissement annuel au premier semestre 2025, portée par Leipzig et soutenue par la hausse des loyers médians demandés à Berlin, les tendances de composition des ménages prolongeant la demande locative dans les emplacements centraux proches des emplois et des transports. Les Pays-Bas s'attendent à une inflation locative de 4,8 % en 2026 après 8,8 % en 2025, tandis qu'une pénurie de logements et des transactions ex-locatives à des prix moyens inférieurs attirent les primo-accédants sur le marché de la revente. Les marchés locatifs tendus dans les grandes villes françaises reflètent un faible taux de vacance et un déficit de construction qui soutient la demande de formats urbains compacts. Les opérateurs professionnalisent la gestion pour réduire les jours de vacance et développer le revenu net d'exploitation via les services, comme en témoigne le portefeuille OnPlace en Italie.

Les hausses de taux de la BCE creusant l'écart d'accessibilité hypothécaire

Le resserrement de la Banque centrale européenne a porté les taux directeurs à un pic de 4,0 % avant un assouplissement, mais les taux hypothécaires restent supérieurs à la période 2020-2021 et pèsent sur l'accès des primo-accédants. Aux Pays-Bas, les originations du troisième trimestre 2025 ont augmenté de 21,8 % pour atteindre 44,70 milliards EUR (48,3 milliards USD), mais les coûts du logement ont dépassé 40 % du revenu net pour les nouveaux acheteurs malgré une légère baisse du taux hypothécaire à dix ans à 3,76 %. L'Espagne a enregistré plus de 500 000 prêts hypothécaires en 2025 et prévoit une nouvelle hausse des ventes, mais neuf pays de l'UE dépassent désormais 40 % du revenu pour le service hypothécaire type. Dans toute l'Europe, la croissance des prêts aux ménages est inférieure au PIB nominal, les familles reconstituant leurs réserves après que l'inflation a érodé les ratios d'actifs financiers depuis 2020. Il en résulte une bifurcation sur le marché européen de l'immobilier résidentiel, où les plateformes locatives institutionnelles captent les ménages exclus de la propriété, tandis que les acheteurs à hauts revenus s'appuient sur les fonds propres ou les transferts familiaux.

Des règles DPE plus strictes alourdissant les dépenses d'investissement des propriétaires

Les règles de l'UE exigent une réduction de 16 % de la consommation d'énergie primaire d'ici 2030 et de 20 % à 22 % d'ici 2035 par rapport à 2020, avec au moins 55 % du gain provenant des logements les moins performants, ce qui accélère les besoins de rénovation et les dépenses en capital. La France a mis en place des interdictions progressives de location des logements mal classés, tandis que les Pays-Bas avancent vers une étiquette minimale D pour toutes les locations d'ici 2029 avec des subventions par unité allant jusqu'à 15 000 EUR (16 200 USD) et une allocation de 126 millions EUR jusqu'en 2030 (136,1 millions USD). L'Espagne autorise des déductions fiscales jusqu'à 60 %, plafonnées à 9 000 EUR, pour les travaux d'efficacité énergétique à l'échelle du bâtiment, qui restent souvent inférieurs aux coûts pouvant dépasser 20 000 à 40 000 EUR par appartement dans les immeubles urbains. L'Association européenne des pompes à chaleur souligne que les coûts initiaux de 12 000 à 20 000 EUR par installation dans le parc résidentiel collectif restent un obstacle pour les petits propriétaires, les ratios prix de l'électricité/gaz variant selon les pays. Ces règles transfèrent le parc des propriétaires fragmentés vers les plateformes institutionnelles capables d'obtenir des financements, de négocier des achats groupés et d'accéder aux programmes de l'UE pour améliorer la performance énergétique.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de bien : les copropriétés captent les flux institutionnels malgré la domination des villas

Les villas et maisons individuelles détenaient 65,00 % du mix 2025, la part la plus importante au sein du marché européen de l'immobilier résidentiel. Les appartements et copropriétés devraient se développer à un CAGR de 6,14 % jusqu'en 2031, les investisseurs se repositionnant vers le résidentiel collectif urbain évolutif conforme à la Directive sur la performance énergétique des bâtiments. La dynamique des loyers dans les principaux pôles souligne l'attrait, avec un loyer médian demandé à Berlin de 19,23 EUR par mètre carré, et des rendements dans les villes clés qui soutiennent une performance de revenu stable tout au long du cycle. Les prêteurs favorisent le résidentiel collectif avec des fourchettes de ratio prêt-valeur acceptables comparativement plus élevées pour les facilités seniors de premier rang, ce qui soutient le financement des grandes plateformes. Ces conditions renforcent l'attractivité du résidentiel collectif géré professionnellement au sein du marché européen de l'immobilier résidentiel.

Les formats individuels et semi-individuels continuent de bénéficier des préférences liées à l'espace et de la demande périurbaine, mais les étiquettes énergétiques et les coûts de rénovation façonnent les valorisations et la liquidité. Les primes pour les classes efficientes en Allemagne et aux Pays-Bas illustrent comment les économies sur les charges d'exploitation, la réglementation des loyers et les subventions énergétiques influencent les prix. À mesure que le secteur européen de l'immobilier résidentiel s'aligne sur les règles de bâtiments à émissions nulles pour les constructions neuves de 2030, davantage de capitaux devraient cibler les actifs pouvant atteindre les normes futures avec des dépenses d'investissement modérées. Le flux de transactions en Allemagne et la préférence des prêteurs pour le résidentiel collectif, conjugués à la montée en puissance opérationnelle des portefeuilles continentaux, soutiennent les perspectives de croissance du segment.

Par tranche de prix : le segment abordable s'accélère grâce aux vents favorables des politiques malgré la domination du milieu de gamme

Le segment de prix milieu de gamme représentait une part de 46,00 % en 2025, et il reste le plus grand vivier de logements transactables sur le marché européen de l'immobilier résidentiel. Le segment abordable devrait croître à un CAGR de 6,07 % à mesure que les gouvernements et les partenaires institutionnels poursuivent le logement pour la main-d'œuvre avec des politiques ciblées et des stratégies de plateforme. Les changements de politique aux Pays-Bas étendent la réglementation aux locations du segment intermédiaire et influencent les prix, tandis que les subventions pour les mises à niveau énergétiques contribuent à préserver l'accessibilité dans les cadres réglementés. Les allocateurs de capitaux continuent de considérer le logement abordable comme un moyen de soutenir les résultats économiques à long terme et la résilience à travers les cycles.

Les Pays-Bas offrent un exemple clair de la façon dont la réglementation et les incitations façonnent le segment intermédiaire, des exigences d'étiquetage aux formules de fixation des loyers. En France, l'élargissement des prêts à taux zéro et la baisse des taux hypothécaires soutiennent les primo-accédants dans les tranches courantes, ce qui contribue à stabiliser la demande. Les projets pilotes de normes de construction simplifiées en Allemagne visent à comprimer les coûts pour la production de logements abordables, tandis que les programmes de loyers protégés en Espagne ajoutent des stocks à prix contraints pour équilibrer les zones sous tension. Ces tendances politiques favorisent les opérateurs disposant d'une expertise en matière d'échelle et de durabilité dans le secteur européen de l'immobilier résidentiel.

Par modèle économique : les plateformes locatives dépassent les ventes dans un contexte de génération locataire et de réglementation

Les transactions selon le modèle de vente représentaient 67,00 % de la répartition 2025, la part dominante du marché européen de l'immobilier résidentiel. Les plateformes locatives devraient croître à un CAGR de 6,24 % jusqu'en 2031, la génération locataire s'élargissant et les mandats institutionnels mettant l'accent sur un revenu prévisible et la diversification. Le logement locatif géré figure dans 32 % des mandats du secteur résidentiel parmi les investisseurs institutionnels, et les investisseurs anticipent de solides rendements non levérisés du résidentiel collectif à moyen terme. Les opérateurs leaders numérisent également la gestion, ce qui améliore l'efficacité et soutient la croissance du revenu net d'exploitation grâce à une meilleure gestion des baux et à la surveillance énergétique.

Le volume des ventes reste solide sur les marchés bénéficiant de fenêtres d'accessibilité améliorées et de tendances de taux favorables, comme en Espagne et en France jusqu'en 2026. Le financement du développement de logements locatifs gérés au Royaume-Uni est resté actif en 2025 malgré un retard des mises en chantier, soutenu par un large pipeline de logements autorisés en attente de déblocage. Dans l'ensemble du secteur européen de l'immobilier résidentiel, les stratégies locatives et de vente coexistent désormais sur les mêmes plateformes, les promoteurs équilibrant risque et absorption.

Par mode de vente : le marché primaire gagne du terrain grâce aux obligations de conformité malgré la prédominance du marché secondaire

Les reventes secondaires représentaient 90,0 % des transactions de 2025, reflétant le poids du parc existant et la prévalence de performances énergétiques sous-optimales dans les logements anciens à travers l'Europe. Les transactions primaires de logements neufs devraient croître à un CAGR de 6,19 % jusqu'en 2031, aidées par des procédures d'approbation simplifiées et des normes claires de bâtiments à émissions nulles pour les constructions neuves à partir de 2030. Le cycle de vente des logements neufs en France reste plus lent après les changements de régimes fiscaux pour les investisseurs, tandis que l'Espagne prévoit une hausse des mises en chantier à mesure que les conditions de financement s'améliorent.

La dynamique des prix des logements existants en Allemagne et aux Pays-Bas montre comment le potentiel de rénovation et les décotes par rapport au neuf maintiennent la liquidité du côté secondaire. Les règles nationales qui élargissent la capacité hypothécaire pour les mises à niveau énergétiques incitent les acheteurs soit vers des constructions neuves conformes, soit vers des rénovations à valeur ajoutée claire dans les logements anciens. Les permis restant plus lents que souhaité, l'offre primaire augmentera progressivement, et le marché européen de l'immobilier résidentiel continuera de s'appuyer sur le parc secondaire pour la majorité des transactions.

Analyse géographique

L'Allemagne détenait 22,00 % du volume régional en 2025, la plus grande part nationale au sein du marché européen de l'immobilier résidentiel, soutenue par une sous-offre persistante et des conditions locatives urbaines tendues. La croissance des loyers dans les sept principales villes a dépassé l'inflation début 2025, tandis que les coûts de construction par mètre carré sont restés élevés, ce qui a contraint les nouvelles livraisons. L'intérêt des investisseurs pour le résidentiel collectif est resté ferme, et les enquêtes auprès des prêteurs ont montré des ratios prêt-valeur favorables pour le résidentiel de premier rang, ce qui a soutenu le flux de transactions jusqu'en 2025. La mise en œuvre par l'Allemagne de la Directive sur la performance énergétique des bâtiments, notamment les règles sur le chauffage durable et la répartition des coûts du CO2, remodèle les plans de dépenses d'investissement des propriétaires et le partage des coûts locatifs. Les grandes plateformes comme Vonovia ont signalé une croissance régulière des loyers et des mises en chantier continues, même si le marché boursier valorisait le portefeuille avec une décote par rapport à la valeur nette d'inventaire.

La croissance des prix devrait se modérer en 2026 après un solide 2025, avec une réaccélération attendue à mesure que la pénurie structurelle persiste et que la capacité d'emprunt augmente parallèlement à la croissance des salaires. Les permis ont chuté en 2025 en raison de contraintes écologiques et de réseau, et les achèvements en 2024 sont restés inférieurs à l'objectif de 100 000 unités, ce qui resserre les perspectives et soutient la croissance des loyers. Des changements réglementaires ont abaissé la taxe de mutation pour les biens d'investissement à partir de 2026, relevé l'exonération pour les primo-accédants et élargi le plafond de garantie hypothécaire pour soutenir la demande. Les subventions pour la rénovation énergétique des logements locatifs ajoutent un élan supplémentaire au déploiement de capitaux de rénovation qui influencera le marché européen de l'immobilier résidentiel au cours de cette décennie.

L'Espagne a affiché une croissance des prix à deux chiffres jusqu'à fin 2025, avec des transactions supérieures à 700 000 et des prévisions pour 2026 pointant vers des ventes élevées et une origination hypothécaire stable. Un important déficit accumulé et des autorisations limitées par rapport aux besoins estimés maintiennent la pression sur les prix et les loyers dans les principales zones métropolitaines. Les rendements bruts ont augmenté par rapport à fin 2024, et les loyers de 2026 devraient augmenter davantage tandis que les contrôles nationaux et locaux tentent de modérer la tension dans les zones sous pression. La France se stabilise après une longue correction des prix, aidée par la baisse des taux hypothécaires et l'élargissement du dispositif de prêt à taux zéro pour les primo-accédants. Les changements de politique au Royaume-Uni en 2025-2026 transforment la location privée tout en exemptant les résidences étudiantes et les logements locatifs gérés de certaines contraintes, ce qui soutient la croissance des plateformes professionnelles à mesure que les nouvelles règles entrent en vigueur.

Paysage réglementaire

La directive (UE) 2024/1275 (refonte de la DPEB) constitue un ancrage réglementaire central à l'échelle de l'UE pour les actifs résidentiels, reliant l'allocation de capital et le séquençage des rénovations à des trajectoires obligatoires de performance énergétique. La directive exige des États membres qu'ils établissent des trajectoires nationales pour la rénovation progressive du parc immobilier résidentiel d'ici le 29 mai 2026, l'impact sur le marché se concentrant sur les immeubles collectifs urbains anciens et mal notés, où la planification de la conformité, le calendrier des dépenses d'investissement et la stratégie locative évoluent de plus en plus de concert.

L'attention des politiques s'est également élargie, passant de l'énergie à la disponibilité du logement et au comportement des plateformes. En décembre 2025, la Commission européenne a présenté un Plan européen pour le logement abordable et fait progresser les travaux vers un Affordable Housing Act qui sera présenté en 2026, tandis que la surveillance des locations de courte durée s'est renforcée avec l'entrée en application, en mai 2026, du cadre européen de partage de données pour les locations de courte durée, augmentant les exigences de déclaration et de conformité pour les locations opérées via des plateformes. Du côté du financement, les orientations de l'Autorité bancaire européenne relatives aux expositions ADC sur l'immobilier résidentiel sont entrées en vigueur le 04 novembre 2025. Elles affectent la manière dont les banques évaluent et pondèrent en fonction du risque les prêts à la construction résidentielle en vertu de l'article 126a, renforçant la prime accordée à des préventes claires, à des garanties solides et à des spécifications de construction conformes.

Analyse de la chaîne de valeur

La création de valeur dans l'immobilier résidentiel européen s'étend du foncier et de la planification (zonage, permis et capacité des réseaux) au développement (conception, financement, entreprise générale et corps de métier spécialisés), puis à la transaction et à l'exploitation (courtage, transfert de propriété, évaluation, gestion immobilière et services aux résidents). La chaîne reste fragmentée, la livraison dépendant du débit des autorisations locales et de la sous-traitance artisanale, ce qui accroît le risque de calendrier et maintient la disponibilité de la main-d'œuvre et la santé des entrepreneurs comme facteurs déterminants tant pour les programmes de construction neuve que de rénovation.

Les flux de travail liés à la rénovation et à la conformité prennent une part croissante de l'activité aux côtés de l'offre nouvelle, mobilisant auditeurs énergétiques, évaluateurs DPE, entreprises de génie technique (MEP), installateurs de pompes à chaleur et fournisseurs d'enveloppe du bâtiment, ainsi que des outils numériques de coordination. L'activité d'exécution se poursuit, avec notamment Veidekke qui a obtenu en avril 2026 un contrat pour la construction de 62 appartements à Poulssons Kvarter à Baerum, en Norvège, et Skanska qui a lancé en juin 2026 la phase 3 du projet résidentiel NU à Varsovie (156 appartements). Des frictions du côté de l'offre persistent également, y compris des contraintes de main-d'œuvre et des tensions épisodiques sur la disponibilité des matériaux, les contraintes d'approvisionnement en matériaux déclarées en Allemagne ayant atteint 9,2 % des entreprises de construction en avril 2026. Cette situation continue de favoriser des approches industrialisées telles que la coordination assistée par BIM et les modules de rénovation hors site ou standardisés, afin de réduire les reprises, de comprimer les délais et d'améliorer le contrôle des coûts.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Le principal espace blanc à court terme réside dans la mise à l'échelle des modèles de rénovation énergétique répondant aux obligations de la DPEB, tout en maintenant les projets finançables pour des propriétaires fragmentés et gérables pour les locataires. La refonte de la DPEB exige des trajectoires nationales de rénovation d'ici le 29 mai 2026 et formalise une voie vers la décarbonation progressive du parc résidentiel d'ici 2050, ce qui crée une demande pour des solutions reproductibles (enveloppe, chauffage, régulation) et pour une agrégation de services réduisant les coûts d'acquisition de clients et de gestion de projet. La recommandation et les orientations de la Commission européenne de mars 2026 relatives aux guichets uniques de rénovation des bâtiments soutiennent cette opportunité en standardisant la manière dont le conseil, l'assistance technique et l'orientation vers le financement peuvent être packagés pour les ménages et les bailleurs.

Une deuxième opportunité réside dans l'industrialisation et la numérisation du pipeline de rénovation et de développement, afin de contrer les retards de permis et la fragmentation de la chaîne d'approvisionnement. Les démonstrations d'Horizon Europe, y compris des projets tels que DTERBIM, INPERSO et DigiFab, font progresser le BIM, les jumeaux numériques, la conception assistée par IA et les méthodes de fabrication avancées visant à réduire les délais de rénovation et à améliorer la prévisibilité des coûts. Parallèlement, les chantiers de travail de l'UE évaluant la numérisation des procédures d'autorisation de décembre 2025 à octobre 2026 visent à soutenir un débit plus rapide là où ils sont adoptés. Avec des permis résidentiels en baisse en 2025 (BNP Paribas Real Estate) et des prix des logements toujours en hausse en glissement annuel début 2026 (Eurostat), les plateformes capables de combiner une exécution conforme des dépenses d'investissement avec des opérations standardisées peuvent capter à la fois la création de valeur portée par la rénovation dans le parc ancien et la demande locative gérée de manière professionnelle dans les zones métropolitaines à offre contrainte.