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米国高级住宅不动产市场のトレンドとインサイト

主要邮便番号エリアにおける既存住宅在库の极端な低水準

米国の主要高级邮便番号エリアにおける既存住宅在库の极端な低水準は、既存所有者が4%未満の住宅ローン金利を保有していることによる持続的なロックイン効果によって引き起こされており、再贩を抑制しています。市场の変动局面において、富裕层世帯の资产保全行动はトロフィー资产の保有を优先させます。ゾーニング规制、许认可の遅延、および地域住民の反対が、高级住宅地における新规供给を制约しています。さらに、世代间の资产移転、外国资本の流入、および现金购入者の増加が流通を减少させる一方、税制优遇州への高级ライフスタイル移住が需要を高め、最上位の高级市场における利用可能な在库をさらに圧缩しています。

株式および金利変动に対するヘッジとして机能する坚调な现金购入者セグメント

坚调な现金购入者セグメントは、株式市场の高いボラティリティ、长期にわたる高金利、および资本保全に対する需要の高まりによって牵引されています。富裕层个人は、资金调达コスト、実行の遅延、および信用市场の不确実性を回避しながら交渉上の优位性と価格割引を确保するために、现金の活用を増加させています。资产移転、过去のサイクルにおける株式市场の好调なパフォーマンス、および実物资产への配分増加が现金购入をさらに支援し、高级住宅をインフレに强い価値の保存手段およびマクロ経済の不确実性の中でのポートフォリオ分散ツールとして位置づけています。

环境认証取得済み高级新筑物件の急増（LEED、WELL）

高級住宅の中古在庫の極端な低水準は引き続き米国高级住宅不动产市场を特徴づけており、需要を新築物件に向け、主要郵便番号エリアの価格を支えています。2026年の全国的な在庫増加予測があっても、超プレミアムエリアは構造的に逼迫した状態が続いており、建築許可取得済みの開発業者に恩恵をもたらしています。現金購入者は金利変動の影響を受けにくいため特に活発であり、より広い市場のボラティリティ期間中も契約活動の安定化に寄与しています。実際には、テクノロジーおよび金融雇用ハブにおけるブランド付きアメニティタワーの吸収を強化しています。最終的な効果は、マスマーケット住宅の混在したシグナルにもかかわらず、高価格帯における安定した取引スループットです。

贰叠-5処理のボトルネックと繰越ビザ

贰叠-5の割り当ては追い风となっている一方、継続的な行政上のボトルネックが関心から完了した投资への転换を遅らせています。2024年度は未使用の繰越ビザが约2,900件で终了し、プログラムの设计と现场での実行との间のギャップを反映しています。贰叠-5に连动した事前贩売または资金调达に依存する开発业者にとって、処理期间の长期化はプロジェクトのフェーズ分けに影响を与える可能性があります。この制约は时间的に限定されており解决可能ですが、短期的な资本の利用可能性とステージング决定に影响を与えます。処理効率が改善されるにつれて、中期的な抑制要因は缓和され、繰り延べられた需要が解放される可能性が高いです。^{[2]https://iiusa.org/}

建设资材インフレによる开発业者マージンの圧迫

米国の住宅建设コストは2022年以降の缓和にもかかわらず高止まりしており、鉄钢、木材、石膏ボードのインフレおよび関税引き上げにより2025年に再び圧力が高まっています。マージン圧缩がプロジェクトの遅延を促している一方、大规模な高级住宅建设业者は価格决定力によって収益性を守っています。开発业者は、より高い初期资本要件にもかかわらず、工期短缩と材料廃弃削减のためにモジュール工法の採用を増加させています。

沿岸部?山火事地帯における気候リスクに起因する保険料急腾および保険会社の撤退

米国の住宅保険のストレスは激化しており、主要保険会社が建设コストの上昇と気候リスクを背景にエクスポージャーを削减したため、フロリダ州とカリフォルニア州での契约不更新率は2024年に3%を超えました。カリフォルニア州の贵础滨搁プランのエクスポージャーは2025年半ばまでに6,500亿米ドルに急増しました。高级住宅は契约不更新リスクが高く流动性を制约する一方、灾害损失の拡大と保険インフレが、超富裕层购入者による选択的な自己保険にもかかわらず、保険不足を引き起こしています。

*当社の予测では、推进要因および抑制要因の影响を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影响予测は、ベースライン成长、构成効果、および変数间の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ别：アパートメントおよびコンドミニアムが中心的存在を定义

贩売は2025年に68.62%という最大の収益シェアを占め、赁贷は2031年にかけて年平均成长率3.16%で拡大すると予测されており、このセクターの持続可能な二轨道モデルを示しています。贩売はグローバルな富裕层に支持されるゲートウェイ市场およびリゾート市场で优位性を维持し、高级赁贷は経営干部や転居家族の柔软性需要から恩恵を受けています。

米国高級住宅不動産業界では、赁贷物件においてもESGを重視したデザインとホスピタリティグレードのサービスが統合されるようになっています。事業者はコワーキングスペース、ウェルネスアメニティ、コンシェルジュサービスを組み合わせ、所有物件と同等の体験を重視するテナントを引き付けています。資産運用会社と開発業者は、資本コストの変化とパンデミック後のピークからの評価額正常化に伴い、エクスポージャーの再調整を続けています。贩売チャネルは、政策および税務プロファイルが有利な地域での現金購入者と国際的な関心に支えられ、超高級セグメントで引き続き堅調です。予測期間にわたり、消費者の嗜好が多様化するにつれて、両チャネルが米国高级住宅不动产市场に有意義な貢献をするものと見込まれます。^{[3]https://www.kennedywilson.com/}

贩売形态别：中古物件リストがリードし、新筑物件が加速

二次取引は2025年の活動の62.62%を占め、既存の高級住宅地の厚みと主要都市圏全体でのレガシートロフィー資産の取引を反映しています。一次贩売は2031年にかけて年平均成長率3.22%で加速すると予測されています。これは、2026年に予想される広範な在庫増加にもかかわらず、超プレミアムエリアの中古供給が逼迫した状態を維持しているためです。2025年後半の長期化したマーケティング期間は、2021年以降の急増からの正常化を示しており、高価格帯での購入者の選択肢と取引精査を改善しています。強力な事前贩売戦略とブランド提携を持つ開発業者は、逼迫した中古市場の状況から恩恵を受ける好位置にあります。新築物件の米国高级住宅不动产市场規模は、気候耐性、ホスピタリティサービス、厳選されたアメニティを組み合わせたプロジェクトによって支えられています。

米国高级住宅不动产业界は、中古物件の厚みと高需要回廊における目标を绞ったグラウンドアップ供给のバランスを取り続けるでしょう。都市の再ゾーニングとマスタープランコミュニティが规模を解放する都市圏では、需要を超过することなく一次供给を拡大できます。レガシー住宅地が支配的な地域では、改修とコンバージョンが在库回転の一部を形成しながら、特徴的な资产を保全するでしょう。これらの経路の相互作用は、予测期间を通じて安定した吸収と価格规律を支えます。市场参加者は、価格设定、ステージング、および资本パートナーシップを活用して、进化する世帯ポートフォリオに合わせた提供物を调整するでしょう。

ビジネスモデル别：贩売が优位を维持しながら赁贷が支持を拡大

贩売は2025年に68.62%という最大の収益シェアを占め、赁贷は2031年にかけて年平均成长率3.16%で拡大すると予测されており、このセクターの持続可能な二轨道モデルを示しています。贩売はグローバルな富裕层に支持されるゲートウェイ市场およびリゾート市场で优位性を维持し、高级赁贷は経営干部や転居家族の柔软性需要から恩恵を受けています。赁贷に関連する米国高级住宅不动产市场規模は、管理とアメニティ提供を専門化する機関投資家プラットフォームによって間接的に支えられており、テナント維持率を向上させています。注目すべきポートフォリオの動きとしては、一戸建て赁贷事業を拡大し、サイクルを通じてアセットライト戦略を強化するパートナーシップが挙げられます。都市中心部では、プロジェクトが雇用クラスターと交通機関に結びついている場合、高級リースアップ期間は健全な状態を維持しています。

地域分析

西部は2025年に米国高级住宅不动产市场シェアの31.62%を保有し、南东部は2031年にかけて年平均成長率3.13%で最も急速に成長する地域となる見込みです。カリフォルニア州のテクノロジー回廊と沿岸の高級住宅地は、グローバルな購入者を引き付けるブランド付き住宅とトロフィープロジェクトに支えられ、引き続き高級需要の中核を担っています。主要な企業キャンパス近くでのタイムリーな開業は、プレミアムアメニティと持続可能性機能が標準となっている地域での吸収を高めています。アリゾナ州の大規模マスタープランとネバダ州のエンターテインメント主導の都市中心部が、西部のパイプラインに幅を加えています。取引ペースは2021年から2022年の急増からの正常化を反映していますが、現金準備のある購入者が希少な高品質物件の成約を維持しています。

南东部は有利な税务プロファイル、公司移転の流入、および年间を通じたライフスタイルから恩恵を受けており、これらすべてがフロリダ州の沿岸都市圏への一次住宅および别荘购入者を引き付けています。マイアミの高级エコシステムは、国际资本、ホスピタリティブランド、金融?テクノロジー公司の移転から引き続き恩恵を受け、ブランド付きタワーと高级ウォーターフロント住宅の事前贩売を押し上げています。北东フロリダへのブローカーネットワークの拡大は、大规模な都市再开発に支えられた成长回廊でのリーチをさらに広げています。南フロリダは、オーナーにサービスと格式を提供するペントハウスの発売とホスピタリティブランド付き住宅の焦点であり続けています。南东部の主要都市圏全体で、新しい高级物件はグローバルな购入者の高まる期待に応えるためにデザイン、アメニティ、立地のバランスを取っています。

北东部はマンハッタンとコネチカット州沿岸のレガシー高級住宅地の深い基盤を維持しており、ボストンのバイオテクノロジー経済が高級コンドミニアム需要を支えています。ニューヨーク市のトロフィー開発は引き続きデザインと高さのベンチマークを設定し、象徴的な住所のグローバルコレクターに訴求しています。中部大西洋岸では、バージニア州のマスタープランコミュニティが新たな機関投資家および多国籍開発業者のパートナーシップを見ており、高級赁贷および分譲供給を拡大しています。中西部は選択的な需要が続いており、新築の効率性とアメニティがライフスタイルの期待に応える中央ビジネス地区と湖畔回廊で最も強い需要があります。全体として、米国高级住宅不动产市场は地理的に多様化しており、各地域が独自の需要ドライバーと開発モデルを活用しています。