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Tend锚ncias e Perspectivas do Mercado de Im贸veis de Hospitalidade do Canad谩

Crescimento Populacional e Recupera莽茫o do Turismo Elevando a Ocupa莽茫o e a ADR

A imigra莽茫o adicionou um recorde de 1,3 milh茫o de residentes em 2024, e as viagens dom茅sticas com pernoite atingiram 105,6 milh玫es, alta de 8,8% em rela莽茫o ao ano anterior, apoiando diretamente a demanda hoteleira^{[1]Statistics Canada, "Pesquisa Nacional de Viagens, segundo trimestre de 2024," statcan.gc.ca}. A receita de acomoda莽茫o j谩 estava 9,6% acima de 2019 em 2022, e o consumo de hospedagem no quarto trimestre de 2024 avan莽ou 2,6% em rela莽茫o ao trimestre anterior. Embora as chegadas internacionais permane莽am 12% abaixo de 2019, os avan莽os cont铆nuos no processamento de vistos sugerem maior potencial de alta. As tarifas di谩rias m茅dias subiram 2,9% no primeiro trimestre de 2025, apesar de uma leve queda na ocupa莽茫o, evidenciando o poder de precifica莽茫o em metr贸poles com capacidade restrita. Nova infraestrutura para eventos, como a expans茫o do BMO Centre de Calgary, adiciona demanda incremental de grupos para quartos nas proximidades.

Demanda dos EUA e Internacional Impulsionada pelo CAD Mais Fraco e pela Reconstru莽茫o da Capacidade A茅rea

O CAD foi negociado entre 1,35 e 1,44 por USD ao longo de 2024-2025, tornando o Canad谩 competitivo em custo para americanos e visitantes de longa dist芒ncia. Os viajantes dos EUA registraram 23,5 milh玫es de viagens em 2024, e a capacidade a茅rea internacional superou os n铆veis de 2019 por quatro trimestres consecutivos. As chegadas da Europa e da 脕sia cada uma cresceu mais de 8% em rela莽茫o ao ano anterior em agosto de 2024, amortecendo uma queda nas viagens canadenses ao exterior. Viagens de lazer e impulsionadas por eventos, incluindo shows de grande repercuss茫o e torneios esportivos, canalizaram gastos para hot茅is em Toronto, Vancouver e Ottawa. Esse vento favor谩vel de receptivo eleva diretamente o RevPAR urbano, dada a concentra莽茫o de visitantes internacionais nos mercados de entrada.

Formatos de Estadia Prolongada, Servi莽o Selecionado e Servi莽o Limitado Demonstrando Margens Resilientes

As marcas de servi莽o direcionado responderam por metade das inaugura莽玫es canadenses do Hilton na 煤ltima d茅cada, enquanto as unidades de estadia prolongada dobraram, sinalizando a prefer锚ncia das franquias por modelos com equipe enxuta. A evid锚ncia de taxa de capitaliza莽茫o est谩 alinhada: os ativos de servi莽o selecionado foram negociados com rendimentos de 6,0鈥�9,5%, mas atingiram o ponto de equil铆brio mais rapidamente do que as contrapartes de servi莽o completo. As efici锚ncias de pessoal s茫o importantes quando o sal谩rio semanal do setor de acomoda莽茫o fica quase 50% abaixo da m茅dia nacional, e as vagas ainda pairam acima de 4%. As comodidades semelhantes 脿s de casa e os menores custos gerais de alimentos e bebidas mant锚m as margens firmes mesmo durante oscila莽玫es na demanda. Os dados do pipeline 鈥� mais de 20 inaugura莽玫es previstas no pr贸ximo ano 鈥� apontam para um apetite duradouro dos desenvolvedores.

Reposicionamento Urbano 鈥� Convers玫es de Escrit贸rios/Varejo e Projetos de Uso Misto 鈥� Ampliando a Oferta

As persistentemente altas vac芒ncias de escrit贸rios no centro das cidades levam os propriet谩rios a considerar convers玫es para hot茅is ou apart-hot茅is. O 脦lot Dorchester de Quebec, um hotel de 150 quartos dentro de uma torre de uso misto de 17 andares, e o hotel da Granville Street de Vancouver, com 464 unidades, exemplificam esse caminho de reutiliza莽茫o. Os projetos adaptativos aproveitam as redes de utilidades e transporte existentes, encurtando as fases de pr茅-desenvolvimento em rela莽茫o a terrenos n茫o desenvolvidos. Os retrofits de patrim么nio hist贸rico tamb茅m se alinham com as metas municipais de carbono; a reforma de carbono profundo do Fairmont Royal York reduziu as emiss玫es em 80% e desbloqueou USD 46,5 milh玫es de d铆vida a taxa reduzida por meio do Canada Infrastructure Bank. No entanto, as aprova莽玫es frequentemente se estendem por 18 a 36 meses, prolongando os per铆odos de carregamento e pressionando os retornos dos desenvolvedores.

Altos Custos de Financiamento e Subscri莽茫o Mais R铆gida Desacelerando as Transa莽玫es

A taxa overnight recuou para 2,25% em dezembro de 2025, mas os rendimentos de cinco e dez anos permanecem 100 pontos-base acima das normas anteriores a 2022, sustentando maiores encargos de servi莽o da d铆vida. O aviso do OSFI de novembro de 2024 enrijeceu as regras de provisionamento, obrigando os credores a exigir mais capital pr贸prio e hist贸ricos mais s贸lidos dos patrocinadores. A venda de 14 hot茅is pela Morguard por USD 410 milh玫es exemplifica propriet谩rios realocando capital para setores de menor risco. A alavancagem para desenvolvimento caiu, frequentemente limitada a 55% do custo do empr茅stimo, desacelerando os in铆cios de obras a partir do zero. Esse clima de capital mais restrito freia o ritmo de expans茫o do mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩, apesar dos fundamentos saud谩veis de demanda.

Infla莽茫o na Constru莽茫o, Atrasos na Cadeia de Suprimentos e Complexidade de Licenciamento Elevando o Capex e os Prazos

Os 铆ndices de custos de constru莽茫o continuaram a subir ao longo de 2024, 脿 medida que as tarifas de materiais e a escalada salarial se refletiram nas propostas. As aprova莽玫es municipais em Vancouver ou Toronto frequentemente excedem dois anos, adicionando infla莽茫o de custos indiretos a projetos paralisados. Os empreiteiros precificam pr锚mios de risco da cadeia de suprimentos nos escopos hoteleiros porque os sistemas mec芒nicos frequentemente dependem de componentes importados. Esses obst谩culos elevam os custos por unidade e empurram as TIR dos projetos abaixo das taxas m铆nimas de retorno, a menos que as previs玫es de ADR sejam revisadas para cima. Consequentemente, alguns desenvolvedores optam por converter edif铆cios existentes para contornar tanto as despesas quanto o entrave burocr谩tico.

*Nossas previs玫es tratam os impactos dos impulsionadores e restri莽玫es como direcionais, e n茫o aditivos. As previs玫es de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composi莽茫o e as intera莽玫es entre vari谩veis.

An谩lise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: 贬辞迟茅颈蝉 Ancoram a Receita, Resorts Capturam a Demanda por Bem-Estar

Os hot茅is capturaram 79,65% da receita de 2025 no mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩, refletindo sua ampla presen莽a em todos os principais corredores urbanos. A receita prov茅m de uma combina莽茫o equilibrada de h贸spedes corporativos, de lazer e de grupos, permitindo que as redes distribuam os custos fixos ao longo das temporadas de alta ocupa莽茫o. Os operadores de marcas continuam a reformar sagu玫es transformando-os em lounges de coworking, monetizando metragem quadrada fora dos quartos e aumentando os gastos auxiliares. Os resorts e spas, embora representando uma base menor, t锚m previs茫o de expans茫o a um CAGR de 4,02% at茅 2031, superando o mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩 em geral, 脿 medida que o turismo de bem-estar ganha tra莽茫o mainstream.

O interesse dos investidores se volta para propriedades ricas em experi锚ncias, como a reurbaniza莽茫o do Ontario Place pela Therme Canada, que combina atra莽玫es de parque aqu谩tico, bot芒nicas e termais sob um mesmo teto. 脥cones tradicionais como o Fairmont Chateau Lake Louise adicionam instala莽玫es termais ecologicamente corretas para garantir pr锚mios de ocupa莽茫o durante todo o ano. A escassez de terrenos pr贸ximos a parques nacionais e lagos protege a ADR, enquanto as marcas buscam acordos de gest茫o sem ativos para limitar o risco negativo. No geral, os hot茅is continuar茫o dominando o volume de transa莽玫es, mas espera-se que os resorts entreguem maior crescimento de RevPAR 脿 medida que os viajantes afluentes priorizem experi锚ncias hol铆sticas de bem-estar.

Nota: Participa莽玫es de segmento de todos os segmentos individuais dispon铆veis mediante aquisi莽茫o do relat贸rio

Por Tipo: Redes Alavancam Escala, Independentes Ganham por Meio de Marcas Flex铆veis

Os hot茅is de rede controlaram 62,15% dos quartos de 2025, um n煤mero respaldado por poderosos ecossistemas de fidelidade e economias de compras que ampliam as margens de EBITDA. Seu pipeline favorece conceitos de servi莽o direcionado e lifestyle que exigem menores espa莽os de banquetes e cozinhas, mas geram RevPAR compar谩vel. Os independentes, auxiliados por afilia莽玫es de marcas flex铆veis, est茫o no caminho para um CAGR de 4,36%, o crescimento mais r谩pido nessa segmenta莽茫o. A Ascend Hotel Collection e a Tapestry Collection ampliam o alcance do CRS e da fidelidade a propriet谩rios de hot茅is boutique que mant锚m autonomia de design.

O operador dom茅stico Germain Hotels ilustra a for莽a do modelo h铆brido ap贸s garantir USD 118 milh玫es para expandir suas bandeiras Alt e Le Germain. As estruturas de franquia atraem novos entrantes ao oferecer manuais operacionais padronizados, mas as crescentes cargas de taxas motivam alguns propriet谩rios a renegociar ou migrar para gestores emergentes de marca branca. Ao longo de 2026-2031, o tamanho do mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩 associado aos independentes se expandir谩 脿 medida que o marketing digital reduz as barreiras de distribui莽茫o, enquanto as redes mant锚m a domin芒ncia por meio de escala e valor de marca.

Por Classe de Ativo: Midscale Domina o Volume, Luxo Comanda o Crescimento Premium

O midscale capturou 40,35% da receita de 2025 no mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩, aproveitando os n贸s de demanda de rodovias, aeroportos e 谩reas suburbanas. Essas propriedades operam de forma enxuta, com servi莽o de caf茅 da manh茫 automatizado e espa莽o reduzido de banquetes, mantendo os custos fixos baixos. Os pontos de fidelidade e os padr玫es consistentes de colch玫es continuam a ressoar junto a viajantes conscientes de custos e pequenas contas corporativas.

O luxo, projetado para crescer a um CAGR de 4,63%, supera o mercado 脿 medida que viajantes de alta renda buscam estadias personalizadas e centradas em experi锚ncias. O impulso de lifestyle do Hilton 鈥� Curio, Canopy e o futuro Tempo em Toronto 鈥� ilustra as ambi莽玫es da rede de capturar a carteira do segmento de luxo boutique. O capital segue essa tend锚ncia: as convers玫es urbanas de edif铆cios hist贸ricos em hot茅is cinco estrelas frequentemente alcan莽am compress茫o de taxa de capitaliza莽茫o para pr贸ximo de 6%, refletindo a confian莽a dos investidores na resili锚ncia das tarifas. O midscale permanecer谩 a espinha dorsal do volume do mercado, mas os ativos de luxo impulsionar茫o desproporcionalmente o RevPAR incremental e atrair茫o capital em busca de ativos trof茅u.

Nota: Participa莽玫es de segmento de todos os segmentos individuais dispon铆veis mediante aquisi莽茫o do relat贸rio

An谩lise Geogr谩fica

翱苍迟谩谤颈辞 gerou 30,35% da receita de 2025, ancorado pela demanda de conven莽玫es de Toronto, pelo tr谩fego governamental de Ottawa e pelos fluxos de lazer das Cataratas do Ni谩gara. A Col煤mbia Brit芒nica lidera o crescimento com uma previs茫o de CAGR de 4,92%, impulsionada pela capacidade restaurada de voos da 脕sia-Pac铆fico em Vancouver e pelo apelo tur铆stico de Victoria. Quebec mant茅m uma s贸lida base de turismo cultural; o calend谩rio de festivais de Montreal sustenta a ocupa莽茫o no ver茫o, enquanto a Cidade de Quebec se beneficia do turismo de patrim么nio hist贸rico e dos neg贸cios governamentais. Alberta, ainda vinculada aos ciclos do setor de energia, aproveita o novo BMO Centre para diversificar as reservas de grupos, embora o RevPAR de Calgary tenha recuado no in铆cio de 2025 antes de se estabilizar com a recupera莽茫o dos pre莽os das commodities.

Saskatchewan e as prov铆ncias do Atl芒ntico exibem oscila莽玫es vol谩teis de RevPAR ligadas a agrupamentos de eventos e demanda contratual. O decl铆nio de 13% do RevPAR de Manitoba no primeiro trimestre de 2025 ilustra que contratos pontuais de habita莽茫o governamental podem distorcer as compara莽玫es. Por outro lado, a alta de 8% de Saskatchewan ressalta o potencial positivo quando eventos provinciais se alinham com uma oferta limitada de quartos. Os territ贸rios do Norte permanecem um nicho, atendendo a projetos de recursos naturais e turismo de aventura, mas os bols玫es limitados de pipeline mant锚m a ADR firme. Em todas as regi玫es, o aumento da capacidade a茅rea, especialmente no Aeroporto Internacional de Vancouver e no Aeroporto Internacional Pearson de Toronto, concentra as noites de h贸spedes internacionais nas metr贸poles de entrada, enquanto as 谩reas servidas por rodovias dependem de viagens dom茅sticas de lazer de carro. Os mandatos ESG tamb茅m variam geograficamente: os munic铆pios da Col煤mbia Brit芒nica e de 翱苍迟谩谤颈辞 oferecem incentivos fiscais para a eletrifica莽茫o, resultando em uma maior participa莽茫o de hot茅is verdes certificados nessas prov铆ncias. Enquanto isso, a abund芒ncia de g谩s natural em Alberta leva alguns operadores a adotar solu莽玫es de cogera莽茫o. As ag锚ncias provinciais de turismo coordenam cada vez mais com as comunidades ind铆genas, como demonstrado pela participa莽茫o majorit谩ria das Primeiras Na莽玫es no Hilton Qu茅bec, para garantir o desenvolvimento equitativo e a autenticidade cultural. Essas nuances regionais moldam as estrat茅gias de aloca莽茫o de capital e implanta莽茫o de marcas no mercado de im贸veis de hospitalidade do Canad谩.

Panorama regulat贸rio

O desenvolvimento e a convers茫o de im贸veis hoteleiros no Canad谩 operam sob uma estrutura em camadas de regras fiscais federais e regimes provinciais e municipais para constru莽茫o, planejamento e fiscaliza莽茫o de loca莽玫es de curto prazo. No n铆vel federal, o Real Property (GST/HST) Regulations (SOR/2024-157), vinculado ao Enhanced GST Rental Rebate para moradias de aluguel constru铆das para esse fim, define par芒metros de elegibilidade e exclui hot茅is e mot茅is que oferecem hospedagem por per铆odos inferiores a 60 dias. Isso tem implica莽玫es para empreendimentos de uso misto que comparam componentes hoteleiros e de aluguel de longo prazo.

No lado da constru莽茫o e da retrofit, as atualiza莽玫es de c贸digos e especifica莽玫es continuam a elevar as exig锚ncias de conformidade para grandes reformas e novas constru莽玫es. Em abril de 2026, 翱苍迟谩谤颈辞 publicou emendas atualizadas ao National Building Code of Canada 2020, e Quebec aprovou o Regulamento O.C. 236-2026 para alterar o Construction Code, ambos refor莽ando os requisitos de seguran莽a e design para instala莽玫es de uso p煤blico. No 芒mbito nacional, o National Research Council Canada atualizou a National Master Construction Specification em abril de 2026, adicionando elementos de resili锚ncia clim谩tica e conformidade com o Buy Canadian que afetam os requisitos de licita莽茫o e o planejamento de custos para projetos hoteleiros e retrofits de ESG. Separadamente, o Short-Term Rental Enforcement Fund da Housing, Infrastructure and Communities Canada (45,9 milh玫es de CAD, 2024-2027) apoia a atividade de fiscaliza莽茫o municipal que pode restringir o ambiente operacional para hospedagens de curto prazo n茫o hoteleiras, o que pode redirecionar a demanda para estoques de hospedagem em conformidade.

An谩lise da cadeia de valor

A forma莽茫o de capital e o controle de terrenos geralmente come莽am com propriet谩rios e incorporadores (institui莽玫es, REITs e grupos privados) trabalhando por meio de corretores e consultores, seguidos pela sele莽茫o de marca (franquia, contrato de gest茫o ou soft brand) e pela subscri莽茫o de projetos com bancos, cooperativas de cr茅dito e, cada vez mais, credores institucionais. A cadeia de desenvolvimento e renova莽茫o passa ent茫o por arquitetos, engenheiros, empreiteiras gerais e especialidades t茅cnicas, enquanto o suprimento 茅 influenciado pela disponibilidade de sistemas mec芒nicos e prediais e pela infla莽茫o vigente na constru莽茫o. No in铆cio de 2026, o pipeline ativo referenciado pelo acompanhamento do setor totalizava cerca de 331 projetos e 45.401 quartos, com 翱苍迟谩谤颈辞, Col煤mbia Brit芒nica e Quebec representando uma grande parcela, refletindo onde a capacidade de licenciamento e constru莽茫o est谩 mais concentrada.

As opera莽玫es e a otimiza莽茫o de ativos ficam a jusante, onde os propriet谩rios de hot茅is dependem de gestores terceirizados, plataformas de gest茫o de receita e distribui莽茫o, e ecossistemas de contrata莽茫o de pessoal para gerar NOI. As restri莽玫es de m茫o de obra permanecem um gargalo importante na camada operacional, e relat贸rios do setor indicam que muitos operadores enfrentaram impactos no servi莽o devido a lacunas de pessoal em 2025. Isso refor莽a o apelo, para investidores, dos formatos de servi莽o seletivo e estadia prolongada, que geralmente exigem menos funcion谩rios por quarto ocupado. No lado das transa莽玫es, relat贸rios do setor indicando aproximadamente 2,2 bilh玫es de USD em 2025 apontam para liquidez para recapitaliza莽玫es, reposicionamentos e rotatividade de portf贸lio, o que, por sua vez, alimenta os pipelines de renova莽茫o e os processos de mudan莽a de controle de marca.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

A reutiliza莽茫o adaptativa e o desenvolvimento de uso misto continuam a atuar como principal espa莽o em branco para adicionar quartos em n煤cleos urbanos de acesso com oferta restrita, onde o licenciamento e a infla莽茫o na constru莽茫o tornam a viabilidade de projetos greenfield mais dif铆cil. Sinais de pipeline incluem a submiss茫o revisada do plano do local em fevereiro de 2026 para o Exhibition Place Exhibition Hotel and Venue (uma torre de hotel de 32 andares associada a um espa莽o de eventos com 5.500 lugares), e o processo de revis茫o do Conselho Municipal de Vancouver em julho de 2026 para uma proposta de torre de hotel de 68 andares no centro de Vancouver. Juntos, esses projetos mostram a oferta hoteleira sendo ancorada em n贸s de eventos, entretenimento e regenera莽茫o urbana.

As oportunidades de novas constru莽玫es tamb茅m se concentram em torno de infraestrutura para conven莽玫es e demanda de grupos, al茅m de reposicionamentos de marcas de luxo ou upper-upscale, onde ativos de destaque podem ser rebandeirados para captar demanda de tarifas mais altas. Em janeiro de 2026, a Fairmont e a Truman anunciaram planos para um hotel Fairmont de 225 quartos com 100 resid锚ncias de marca no centro de Calgary, pr贸ximo ao BMO Centre expandido, ligando a capacidade de conven莽玫es ao investimento hoteleiro adjacente. No lado do capital, o fluxo de transa莽玫es mostra abrang锚ncia entre mercados, com a atividade de neg贸cios do 1潞 trimestre de 2026 relatada abrangendo m煤ltiplas transa莽玫es e enfatizando o Oeste do Canad谩, refor莽ando o papel das aquisi莽玫es e reposicionamentos em mercados secund谩rios quando as condi莽玫es de financiamento limitam o ritmo de novos empreendimentos.