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Trends und Erkenntnisse des niederl?ndischen Co-Living-Marktes

Schwerwiegender st?dtischer Wohnungsmangel treibt die Nachfrage nach Co-Living an

Der niederl?ndische Co-Living-Markt wird durch einen Wohnungsmangel gepr?gt, der in den st?dtischen Zentren anh?lt und sich vertieft hat. Der Mangel erreichte 2025 mit 396.000 Wohnungen, was 4,8 % des nationalen Wohnungsbestands entspricht, seinen H?chststand, w?hrend die Fertigstellungszahlen deutlich unter dem erkl?rten nationalen Ziel blieben^{[1]CBS (Statistik Niederlande), "Wachstum des Wohnungsbestands verlangsamt sich zum dritten Mal in Folge," CBS, cbs.nl}. Der parlamentarische Wohnungsmonitor zeigte zudem, dass zwischen 2025 und 2030 insgesamt 702.100 Wohnungen ben?tigt werden, um das Haushaltswachstum zu decken, den Rückstand abzubauen und veralteten Bestand zu ersetzen. Diese Angebotslücke h?lt den Druck auf konventionelle Mietkan?le aufrecht und unterstützt eine stabile Nachfrage nach m?blierten, professionell verwalteten Gemeinschaftswohnungen. Der niederl?ndische Co-Living-Markt profitiert davon, weil er Mieter bedienen kann, die Schnelligkeit, Flexibilit?t und einen einfacheren Einzugsprozess ben?tigen, als ihn der regul?re Mietmarkt h?ufig bietet. Dadurch ist die Belegungsunterstützung weniger von der kurzfristigen Verbraucherstimmung und st?rker vom zugrunde liegenden Wohnungsungleichgewicht abh?ngig.

Hohe st?dtische Mieten steigern die Nachfrage nach erschwinglichem gemeinschaftlichem Wohnen

Hohe Mieten in niederl?ndischen St?dten dr?ngen weiterhin eine breitere Gruppe von Mietern in Richtung gemeinschaftlicher und gebündelter Wohnformen. Dieser Wandel betrifft nicht nur die niedrigere Grundmiete, da viele Co-Living-Produkte auch Nebenkosten, Einrichtung, Internetzugang und Gemeinschaftsbereichsleistungen in einer einzigen monatlichen Zahlung bündeln. Diese gebündelte Struktur erleichtert die Kostenplanung für Studierende, Berufseinsteiger und internationale Neuank?mmlinge, die m?glicherweise keine Einrichtungskosten für eine standardm??ige unm?blierte Wohnung aufwenden m?chten. Sie hilft Betreibern auch dabei, gemeinschaftliches Wohnen als praktische Wertoption statt als Nischenlifestyleprodukt zu positionieren. Da die Regulierung das mittlere Mietsegment versch?rft, k?nnten einige private Vermieter ihre Aktivit?ten reduzieren oder selektiv reinvestieren, was die Attraktivit?t verwalteter Formate mit klareren Servicestandards erh?hen kann. Der niederl?ndische Co-Living-Markt profitiert daher von einer breiteren Nachfragebasis, die nun auch Mieter umfasst, die von Planbarkeit ebenso wie vom Preis motiviert werden.

Starker Zustrom internationaler Studierender und Fachkr?fte erweitert die Belegung

Der niederl?ndische Co-Living-Markt erh?lt weiterhin Unterstützung von mobilen Studierenden- und Fachkr?ftepopulationen, die kurz nach ihrer Ankunft eine Unterkunft ben?tigen. Internationale Studierende bleiben ein zentraler Nachfragepool, da sie h?ufig einen englischsprachigen Mietprozess, kürzere Suchzeiten und einen strukturierteren Zugang zu m?blierten Wohnungen ben?tigen. Das Reservierungsprogramm der Universit?t Utrecht zeigt, dass Universit?ten bereits mit Wohnungspartnern wie SSH, Xior und Plaza zusammenarbeiten, um die Nachfrage an verwaltete Anbieter zu lenken. Gro?e Arbeitgeber und Technologiecluster halten auch die Nachfrage von Projektmitarbeitern, versetzten Mitarbeitern und Fachkr?ften mit mittelfristigen Aufgaben aufrecht. Diese Gruppe sch?tzt Flexibilit?t, bezugsfertige Einheiten und einen reibungsloseren Einzugsprozess mehr als langfristige Mietersicherheit in der ersten Phase der Umsiedlung. Diese Kombination unterstützt eine ganzj?hrige Belegung und hilft dem niederl?ndischen Co-Living-Markt, eine stabile Nachfrage über den akademischen Kalender hinaus aufrechtzuerhalten.

Pr?ferenz für flexibles und unverbindliches Wohnen f?rdert die Marktakzeptanz

Der niederl?ndische Co-Living-Markt gewinnt an Dynamik, da viele Mieter nun Wohnformen bevorzugen, die keine langfristigen Mietverpflichtungen, keinen gro?en Einrichtungsaufwand oder komplizierte Einzugsverfahren erfordern. Dies ist in einem Markt, in dem der Wohnungsmangel 2025 bei 396.000 Wohnungen verblieb, besonders relevant, da Mieter h?ufig schnell eine praktikable Option ben?tigen, anstatt auf eine konventionelle Mietwohnung zu warten. Co-Living-Betreiber decken diesen Bedarf durch m?blierte Einheiten, gebündelte Dienstleistungen und einfachere Einzugsverfahren, was das Format für Personen, die neu in einer Stadt oder im Land sind, leichter zug?nglich macht. Die Attraktivit?t ist besonders deutlich bei internationalen Studierenden, wo formelle Unterkunftspipelines, wie das Reservierungsprogramm der Universit?t Utrecht, die Nachfrage bereits an organisierte Wohnungspartner statt an den offenen Mietmarkt lenken. Sie ist auch für junge Berufst?tige relevant, die in gemischte Wohnprojekte einziehen, wie Greystars Merwede Block 1 in Utrecht, das Studenten-, Mittelklasse-, Privatsektor- und Kurzzeitwohnungen innerhalb eines einzigen Projekts kombiniert. Infolgedessen wird Flexibilit?t zu einem zentralen Grund, warum Menschen Co-Living w?hlen, da es besser zu mobilen Lebensstilen passt als der standardm??ige niederl?ndische Mietprozess.

Regulatorischer Druck auf Mietpolitik und Mietrechtsvorschriften begrenzt das Marktwachstum

Das Gesetz über erschwingliche Mieten hat die Betriebsbedingungen des niederl?ndischen Co-Living-Marktes ver?ndert, indem es die Mietregulierung im Wohnsektor ausgeweitet hat. Das Gesetz trat am 1. Juli 2024 in Kraft, und Immobilien mit bis zu 186 WWS-Punkten unterliegen bei neuen Vertr?gen einer Mietobergrenze von 1.157 EUR (1.238 USD) pro Monat. Ab Januar 2025 erhielten die Gemeinden Durchsetzungsbefugnisse, einschlie?lich Bu?geldern von bis zu 100.000 EUR (107.000 USD) bei Nichteinhaltung. Auch Gemeinschaftsunterkünfte sind betroffen, da der Bewertungsrahmen für nicht eigenst?ndige Wohnr?ume gilt, was die Preisentscheidungen auf Zimmerebene direkt beeinflusst. Dies schr?nkt den Pool an Liegenschaften ein, die unter leichteren Kapitalmodellen rentabel umgewandelt oder betrieben werden k?nnen. Das Ergebnis ist, dass gr??ere Betreiber mit st?rkeren Ausstattungsbudgets, besseren Compliance-Systemen und der F?higkeit, Liegenschaften über regulierte Schwellenwerte hinaus aufzuwerten, einen deutlicheren Vorteil haben.

Hohe Entwicklungskosten schr?nken neue Co-Living-Investitionen ein

Hohe Entwicklungskosten verlangsamen weiterhin das Tempo des neuen Angebots für den niederl?ndischen Co-Living-Markt. Die Umfrage der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung aus dem Jahr 2025 zu den Niederlanden hob regulatorische Engp?sse, Umweltbeschr?nkungen und stickstoffbedingte Einschr?nkungen als wesentliche Gründe hervor, warum die Wohnungslieferung hinter dem Bedarf zurückbleibt. Diese Belastungen sind im Co-Living-Bereich st?rker spürbar, da viele Projekte h?here Innenausstattungsstandards, eine bessere Energieeffizienz und mehr gemeinsame Ausstattungsfl?chen erfordern als ein einfaches Mietprojekt. Dies erh?ht das erforderliche Kapital, bevor Betreiber Preisniveaus erreichen k?nnen, die unter dem neuen Mietregime Renditen unterstützen. Kleinere Entwickler und lokale Betreiber stehen unter dem st?rksten Druck, da ihnen nicht die gleiche Finanzierungstiefe wie institutionellen Plattformen zur Verfügung steht. Dies verlangsamt den Neueintritt und konzentriert die Expansion tendenziell auf Akteure mit langfristigem Kapital und etablierten Lieferpartnern.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschr?nkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Privateinheiten verankern den Umsatz, w?hrend Gemeinschaftszimmer an Fahrt gewinnen

Studio / Gesamteinheit hielt 2025 einen Anteil von 41 % am Umsatz und war damit die gr??te Immobilienkonfiguration im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Dieses Segment profitiert von der Nachfrage berufst?tiger Fachkr?fte, die Privatsph?re in Schlaf- und Wohnbereich wünschen, aber dennoch gemeinsame Annehmlichkeiten, Veranstaltungen und ein verwaltetes Geb?udeerlebnis sch?tzen. Eigenst?ndige Formate geben Betreibern auch mehr Spielraum zur Differenzierung durch Design, Grundrissqualit?t und Bewohnerservices. In einem strengeren regulatorischen Umfeld k?nnen besser spezifizierte Einheiten Eigentümern auch dabei helfen, Liegenschaften innerhalb des Bewertungsrahmens, der nun die Mietniveaus im breiteren Mietmarkt bestimmt, effektiver zu positionieren^{[2]Volkshuisvesting Nederland, "Was bedeutet das Gesetz über erschwingliche Mieten für mich?," Volkshuisvesting Nederland, volkshuisvestingnederland.nl}.

Privatzimmer bleiben wichtig, da sie niedrigere Kosten mit einem Mindestma? an pers?nlichem Raum verbinden und damit für Studierende und Berufseinsteiger relevant bleiben. Es gibt dem niederl?ndischen Co-Living-Markt auch ein Format, das in studierendenorientierten Liegenschaften, gemischt genutzten Geb?uden und Stadtzentrumssanierungen funktionieren kann. Xiors Belegungsrate von 98 % Ende 2025 unterstützt den allgemeinen Standpunkt, dass gut verwaltete gemeinschaftliche Wohnliegenschaften weiterhin eine stabile Nachfrage anziehen, wenn Lage und Servicequalit?t übereinstimmen. Gemeinschaftszimmer sollen bis 2031 mit einem CAGR von 15,50 % wachsen, was einen Teil der Mieterbasis widerspiegelt, der niedrigere Einstiegskosten gegenüber Privatsph?re w?hlt. Dieses Wachstum wird mehr durch Erschwinglichkeitsdruck als durch Produktpr?ferenz angetrieben. Betreiber, die Studios, Privatzimmer und Gemeinschaftszimmer innerhalb eines Geb?udes kombinieren, k?nnen mehrere Budgets gleichzeitig bedienen und das Leerstandsrisiko reduzieren. Dieser gemischte Konfigurationsansatz sollte wichtig bleiben, da der niederl?ndische Co-Living-Markt sowohl Premium- als auch wertorientierte Nachfragepools erschlie?t.

Nach Gesch?ftsmodell: Hauptmietvertrag / Mietarbitrage führt, w?hrend Managementvertr?ge an Boden gewinnen

Asset-Light-Hauptmietvertrag / Mietarbitrage erzielte 2025 einen Umsatzanteil von 51 % und zeigt damit, dass Schnelligkeit und Kapitaleffizienz im niederl?ndischen Co-Living-Markt nach wie vor wichtig sind. Bei diesem Modell mieten Betreiber ganze Geb?ude oder gro?e Bl?cke von Eigentümern und betreiben dann das Produkt, das Bewohnererlebnis und die Einheitenmonetarisierung direkt. Eigentümer profitieren von einem einzigen Betriebspartner und besser planbaren Einkommensstr?men, w?hrend Betreiber von einem schnelleren Rollout als bei einem entwicklungsgeführten Ansatz profitieren. Dieses Modell hat sich bew?hrt, weil die Wohnungsnachfrage unmittelbar ist, w?hrend neue Entwicklungen aufgrund von Planungs- und Umweltbeschr?nkungen langsamer voranschreiten.

Der Asset-Light-Managementvertrag ist das am schnellsten wachsende Modell mit einem CAGR von 16,40 % bis 2031 im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Diese Struktur reduziert die Mietverbindlichkeit des Betreibers und wird attraktiver, wenn die Regulierung die Margen bei niedriger bewerteten Liegenschaften begrenzt. Habyts Einführung von Leaze im Mai 2026 ist ein klares Zeichen dafür, dass Betreiber dedizierte Plattformen für diese managementgeführte Schicht des niederl?ndischen Co-Living-Marktes aufbauen. Das Modell eignet sich auch für Vermieter, die die Kategorie nun besser verstehen und operative Expertise wünschen, ohne alle Wirtschaftlichkeit an einen Hauptmietvertrag zu übertragen. Eigenentwicklung und -betrieb bleibt für institutionelle Akteure wichtig, da es die gr??te Kontrolle über Design, Bewohnermix und langfristige Liegenschaftsqualit?t bietet. Dennoch ist es der kapitalintensivste Weg und bleibt daher auf besser finanzierte Gruppen wie Greystar und andere skalierte Wohnspezialisten konzentriert. Im Laufe der Zeit wird der niederl?ndische Co-Living-Markt wahrscheinlich alle drei Modelle unterstützen, aber das st?rkste Wachstum verlagert sich hin zu bilanzschw?cheren Strukturen, die mit st?rkeren Betriebssystemen kombiniert werden.

Nach Preisklasse: Mid-Scale verankert den Umsatz, w?hrend das Premium- / Luxussegment das Wachstum übertrifft

Mid-Scale entfiel 2025 auf 45 % des Umsatzes und hatte damit den gr??ten Anteil im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Dieses Segment bedient Berufst?tige, Postgraduierte und neue st?dtische Mieter, die ein verwaltetes Umfeld wünschen, aber dennoch angemessene monatliche Kosten ben?tigen. Mid-Scale-Produkte werden in der Regel weniger nach Luxus und mehr nach Grundrisseffizienz, Servicezuverl?ssigkeit und Gemeinschaftswert beurteilt. Im aktuellen regulatorischen Klima bedeutet das, dass Betreiber eine starke Ausführung bei Ausstattung, Belegungsmanagement und Geb?udebetrieb ben?tigen, um Renditen zu schützen.

Premium / Luxus soll bis 2031 mit einem CAGR von 15,9 % expandieren und ist damit die am schnellsten wachsende Preisklasse im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Dies wird durch Betreiberbemühungen unterstützt, hochwertigere Einheiten, st?rkere Ausstattungspakete und verbesserte Energieeffizienz zu schaffen, die eine Preisgestaltung oberhalb des regulierten Bandes unterstützen k?nnen. Das Gesetz über erschwingliche Mieten st?rkt diese Strategie indirekt, indem es eine st?rkere Wirtschaftlichkeit für Liegenschaften bietet, die h?here Qualit?tsschwellen erfüllen k?nnen. Die Premium-Nachfrage wird auch von internationalen Fachkr?ften unterstützt, die Designqualit?t, m?blierte Einheiten und einen reibungsloseren Umzugsprozess wünschen. Am unteren Ende bleibt Economy relevant, aber neues dediziertes Angebot ist begrenzter, da Entwickler Projekte mit st?rkerer Betriebswirtschaftlichkeit priorisieren. Dies l?sst Mid-Scale als das gr??te Volumensegment und Premium / Luxus als das Segment mit der klarsten Wachstumsdynamik zurück. Zusammen pr?gen diese 2 Segmente den gr??ten Teil der aktuellen Umsatzbasis und den gr??ten Teil der zukünftigen Produktinnovation im niederl?ndischen Co-Living-Markt.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Endnutzer: Berufst?tige verankern den Umsatz, w?hrend die Studierendennachfrage zunimmt

Berufst?tige entfielen 2025 auf 55 % des Umsatzes und waren damit die gr??te Endnutzergruppe im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Dieses Segment profitiert von ganzj?hrigen Belegungsmustern und einer geringeren Abh?ngigkeit von akademischer Saisonalit?t. Fachkr?fte, die für die Arbeit umziehen, sch?tzen h?ufig einen schnellen Einzug, m?blierte Einheiten und kürzere Verpflichtungszeitr?ume w?hrend der ersten Phase der Umsiedlung. Das macht verwaltetes Co-Living besonders relevant in gro?en Besch?ftigungszentren und Technologiekorridoren, in denen die Talentmobilit?t hoch ist.

Das Studierendensegment soll mit dem schnellsten Tempo wachsen, mit einem CAGR von 15,98 % bis 2031 im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Universit?tsgebundene Nachfragepipelines unterstützen diese Aussicht, und das Reservierungsunterbringungsprogramm der Universit?t Utrecht ist ein klares Beispiel für strukturierten Zugang über Partner wie SSH, Xior und Plaza. Greystars Merwede Block 1 in Utrecht umfasst 300 Studentenwohnungen innerhalb eines gr??eren 779-Wohnungen-Projekts, was zeigt, wie die Studierendennachfrage in gr??ere Wohnplattformen integriert wird, anstatt als separate Nische behandelt zu werden. Studierende bleiben hochrelevant, da sie h?ufig schnelleren Zugang, einfachere Vertr?ge und strukturiertere Wohnkan?le ben?tigen als der offene Mietmarkt bietet. Gleichzeitig wird die Grenze zwischen Studentenwohnen und Co-Living für junge Berufst?tige in gemischt genutzten Entwicklungen weniger starr. Das h?lt die Endnutzersegmentierung für Design und Preisgestaltung wichtig, ist aber für die Liegenschaftsstrategie weniger einschr?nkend. Der niederl?ndische Co-Living-Markt gewinnt daher Nachfrage sowohl von einer stabilen Berufsbev?lkerung als auch von einem wachsenden Studierendenstrom.

Geografische Analyse

Amsterdam entfiel 2025 auf 34 % des Umsatzes und behielt damit seine Führungsposition im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Die Stadt bleibt der etablierteste Standort für internationale Nachfrage, Premium-Positionierung und Betreibersichtbarkeit. Sie bleibt auch einer der wichtigsten Orte für den Kapitaleinsatz, da gro?e Investoren und Entwickler dort Skalierungen leichter rechtfertigen k?nnen als in kleineren St?dten. Auch mit strengerer Regulierung gibt Amsterdam weiterhin das Tempo für den niederl?ndischen Co-Living-Markt vor, da es starken Mietereinfluss mit einem breiten Spektrum potenzieller Bewohnerprofile verbindet.

Rotterdam und Utrecht bilden den n?chsten wichtigen Wachstumsgürtel für den niederl?ndischen Co-Living-Markt. Rotterdam bietet eine gro?e st?dtische Basis und unterstützt die Betreiberexpansion über die Hauptstadt hinaus, w?hrend Utrecht eine starke Tiefe sowohl in der Studierenden- als auch in der Nachfrage junger Berufst?tiger aufweist. Greystar begann im Dezember 2025 mit dem Bau des 779-Wohnungen-Projekts Merwede Block 1 in Utrecht, das im Rahmen des ABP-Ventures finanziert wurde^{[3]Greystar, "ABP und Greystar investieren 500 Millionen in den niederl?ndischen Wohnungsmarkt," Greystar, greystar.com}. Das Projekt umfasst Studenten-, Mittelklasse-, Privatsektor- und Kurzzeitwohneinheiten und spiegelt das gemischte Nachfrageprofil wider, das den niederl?ndischen Co-Living-Markt zunehmend definiert. Ballast Nedam Development und McAleer & Rushe Property (MRP) schlossen auch den Verkauf von 1.000 Mietwohnungen im Utrechter Cartesius-Viertel an CBRE Investment Management ab, was die langfristige Investitionsattraktivit?t der Stadt unterstreicht.

Eindhoven soll bis 2031 mit einem CAGR von 17,00 % expandieren und ist damit das am schnellsten wachsende st?dtische Segment im niederl?ndischen Co-Living-Markt. Seine St?rke kommt vom Brainport-Innovationskorridor und dem Zustrom international mobiler Arbeitskr?fte, die mit fortschrittlicher Technologie und Fertigung verbunden sind. Die von ABP und Rockfield gestartete SSLV-Plattform zielt auch auf Studentenst?dte und Starterheim-Nachfrage ab, was ein breiteres Stadtnetzwerk über Amsterdam hinaus unterstützt. Das bedeutet, dass der niederl?ndische Co-Living-Markt sich schrittweise zu einer Mehrstadt-Plattform ausweitet, mit Amsterdam als Umsatzanker, Utrecht und Rotterdam als Pipeline-Zentren und Eindhoven als dem am schnellsten wachsenden Nachfrageknoten.