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Tendances et perspectives du marché immobilier commercial au Canada

Hausse de la demande industrielle alimentée par le rapprochement géographique le long du corridor Ontario–²Ï³Üé²ú±ð³¦

Les fabricants qui rapprochent leur production des consommateurs nord-américains absorbent des entrepôts et des actifs flexibles tout au long de l'axe Windsor–²Ï³Üé²ú±ð³¦, encouragés par le plan de compétitivité de 4,05 milliards USD du ²Ï³Üé²ú±ð³¦ qui contrebalance les barrières commerciales américaines.^{[1]« Discours sur le budget 2025-2026, » finances.gouv.qc.cammigration, » canada.ca} La location industrielle reste soutenue dans les pôles automobiles et de fabrication avancée, même si les exportations nationales ont reculé de 2,8 % au troisième trimestre 2024. L'augmentation de la capacité ferroviaire du CN, soutenue par une mise à niveau de 356 millions USD, accroît le débit et réduit les délais de transit, renforçant le profil logistique du corridor. Les promoteurs ajoutent des installations modernes à grande hauteur libre, mais les pipelines de construction restent disciplinés face à l'inflation des coûts, évitant ainsi la suroffre. L'absorption à moyen terme devrait dominer les nouvelles livraisons, les opérateurs de distribution privilégiant les avantages de rapidité de mise sur le marché.

Les objectifs fédéraux d'immigration ajoutant 500 000 résidents annuellement stimulent la construction multifamiliale

Les décideurs politiques visent à admettre 395 000 résidents permanents en 2025, en réduisant progressivement à 365 000 d'ici 2027, avec 29 % des arrivants possédant des compétences dans les métiers de la construction.^{[2]Statistique Canada, « Indices des prix de la construction de bâtiments, T1 2025, » statcan.gc.ca} L'afflux intensifie la demande de commerces de proximité, de services de bureaux sur le cycle de vie et de nœuds logistiques urbains à Toronto, Vancouver et Montréal. La formation stable de ménages soutient les projets à usage mixte près des transports en commun, réduisant le déficit d'offre de logements d'environ 670 000 unités d'ici 2027. Les villes secondaires telles qu'Halifax et Saskatoon attirent également de nouveaux arrivants, élargissant l'empreinte géographique des développements commerciaux. Les promoteurs tirent parti de conceptions modulaires pouvant basculer entre usage résidentiel et commercial au rez-de-chaussée pour pérenniser les projets.

L'expansion des locataires technologiques de Toronto soutient la prélocation des bureaux de catégorie A malgré le travail hybride

Les employeurs du secteur technologique continuent de privilégier les espaces collaboratifs, comme en témoigne le triplement des effectifs de Kainos à Toronto pour atteindre 300 personnes d'ici 2025. De grands contrats de prélocation sont en attente de livraison jusqu'en 2026, même si le taux de vacance à l'échelle de la ville s'établit à 19,2 %. Les locataires préfèrent les tours dotées d'équipements qui favorisent le bien-être des employés et les certifications ESG, créant un marché à deux vitesses dans lequel les espaces de catégorie A surpassent les bureaux ordinaires. Les opérateurs de coworking élargissent également leur empreinte, absorbant les espaces libérés par les occupants qui rationalisent leurs portefeuilles. Les incitations à court terme, telles que les aménagements clés en main et les abattements de loyer, restent répandues mais devraient se réduire une fois que le taux de vacance se stabilisera.

La pénétration du commerce électronique dépassant 8 % des ventes au détail stimule la logistique urbaine du dernier kilomètre

Les détaillants améliorant leurs capacités omnicanales louent des centres de micro-exécution dans un rayon de 10 km des zones de consommateurs denses, réduisant les délais de livraison et les émissions. Le Forum international des transports souligne les robots de livraison sur trottoir comme une solution prometteuse pour atténuer la congestion, incitant les autorités d'urbanisme à autoriser des empreintes logistiques plus petites dans les zones à usage mixte. La réutilisation adaptative d'anciens locaux commerciaux en plateformes de transbordement est courante, notamment autour de Toronto et Vancouver. Les promoteurs intègrent des charges électriques plus élevées et une connectivité de données pour accueillir l'automatisation. La demande à moyen terme pour des installations de moins de 13 935 m² devrait dépasser l'offre, maintenant les loyers sur une trajectoire ascendante.

Taux directeur élevé de la Banque du Canada maintenant les taux de capitalisation rigides et les valorisations volatiles

Bien que le taux directeur ait été ramené à 3 % en 2025, les écarts hypothécaires continuent de suivre les rendements obligataires, maintenant un écart entre offre et demande qui freine la vélocité des transactions. La décompression des taux de capitalisation est la plus visible dans les bureaux secondaires et le commerce de détail, tandis que l'industriel de premier ordre reste plus serré. Les petits promoteurs qui dépendent du crédit bancaire se retirent, permettant aux FPI bien capitalisées de consolider leurs positions. Les coûts de couverture à terme maintiennent les démarrages de développement limités jusqu'à ce que les marchés de financement se stabilisent davantage. À court terme, la découverte des prix dépend de baisses de taux supplémentaires et de la clarté concernant les politiques tarifaires américaines.

Inflation des coûts de construction avec un TCAC moyen de 11 % pesant sur les marges de développement

Statistique Canada a enregistré une hausse des coûts de 3,5 % en glissement annuel pour les constructions non résidentielles au premier trimestre 2025, avec des pics locaux à London et Regina. ^{[3]Gouvernement du Canada, « Le gouvernement du Canada réduit IMinistère des Finances du ²Ï³Üé²ú±ð³¦,} La volatilité des matériaux, notamment pour l'acier et l'aluminium, complique la tarification des appels d'offres et comprime les contrats à prix fixe. Les promoteurs de logements abordables et de projets à usage mixte peinent à répercuter les coûts sur les locataires, ce qui les oblige à revoir les conceptions ou à opter pour une livraison par phases. La préfabrication et les achats groupés atténuent certaines pressions, mais nécessitent une échelle que les petits constructeurs n'ont pas. Les perturbations de la chaîne d'approvisionnement en équipements mécaniques allongent les délais de projet, ajoutant des coûts de portage et des primes de contingence.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de propriété : les bureaux ancrent l'activité tandis que la logistique s'accélère

Les bureaux représentaient 33,30 % du marché immobilier commercial au Canada en 2025, confirmant leur rôle de principal moteur de revenus du secteur. Le taux de vacance a culminé à 18,4 % à l'échelle nationale, mais s'est stabilisé à mesure que les locataires ont migré vers des espaces modernes, comprimant le risque d'obsolescence dans les tours plus récentes. Les investissements ont afflué vers des améliorations expérientielles — centres de bien-être, zones de collaboration flexibles et systèmes de climatisation alimentés par des énergies renouvelables — pour fidéliser les occupants du secteur de la connaissance. La dynamique de migration vers la qualité, conjuguée à un nombre limité de nouvelles constructions, soutient la résilience locative des actifs de catégorie A à Toronto, Vancouver et Montréal. Par ailleurs, les incitations provinciales à la conversion de bureaux en logements résidentiels ont retiré 80 825 m² du parc au premier trimestre 2024, resserrant l'offre de premier choix et soutenant la croissance des loyers dans les nœuds du centre-ville.

La logistique est la catégorie à la croissance la plus rapide, progressant à un TCAC de 4,96 % jusqu'en 2031, alors que les détaillants visent des normes de livraison le jour même. Les entrepôts urbains à plusieurs niveaux et les installations de chaîne du froid attirent les capitaux institutionnels désireux de capter des flux de trésorerie stables. Les promoteurs mettent l'accent sur la redondance électrique, les ratios de portes de quai et les voies de retournement compatibles avec les flottes de livraison électriques. Malgré les prix élevés des terrains près de l'aéroport Pearson de Toronto, la demande dépasse constamment l'offre, maintenant des primes de loyer et un faible taux de vacance structurel. Les investisseurs qui procèdent à des rénovations de transbordement et à des aménagements en mezzanine améliorent les rendements sans prendre de grands risques liés aux terrains vierges. Ensemble, les bureaux et la logistique représentent plus de la moitié de la taille du marché immobilier commercial au Canada, signalant une exposition équilibrée entre les actifs traditionnels et les actifs axés sur la croissance.

Par modèle commercial : le volume des ventes domine, mais les locations mènent la croissance

Les transactions de vente représentaient 62,30 % du marché immobilier commercial au Canada en 2025, reflétant les stratégies de recyclage de capital des FPI et des fonds de pension. Les méga-transactions, telles que le programme de cession de 729,7 millions USD d'Artis REIT, illustrent un rééquilibrage actif des portefeuilles qui soutient la liquidité sur les marchés principaux. Les investisseurs étrangers, notamment de Singapour et d'Allemagne, sont des acheteurs nets d'actifs de commerce de détail et industriels stabilisés, tirant parti de différentiels de change favorables. Les transferts de titres se sont concentrés autour de Toronto et Vancouver, où la transparence des données accélère la souscription. Néanmoins, l'alignement entre offre et demande reste fragile lorsque la tarification de la dette est volatile.

Le modèle locatif, qui croît à un TCAC de 4,85 %, devient central dans les stratégies institutionnelles qui privilégient la durabilité des revenus en période d'incertitude économique. Le taux d'occupation de 98,1 % de CAPREIT et son résultat net d'exploitation de 117,3 millions USD sur les mêmes propriétés en 2024 mettent en évidence la résilience locative s25.q4cdn.com. Les gestionnaires d'actifs déploient des systèmes de bâtiments intelligents pour optimiser les services publics contrôlés par le propriétaire, augmentant le résultat net d'exploitation sans augmenter les loyers faciaux. Les cadres de conformité ESG permettent également d'accéder à des avantages de financement vert, réduisant les coûts d'intérêt lors des refinancements. À mesure que les marchés de la dette se stabilisent, les analystes s'attendent à ce que les portefeuilles locatifs commandent des primes de valorisation par rapport aux plateformes axées sur le négoce, consolidant leur part de la taille du marché immobilier commercial au Canada sur l'horizon de prévision.

Par utilisateur final : les entreprises et les PME façonnent les tendances de la demande

Les entreprises et les PME représentaient 72,45 % du marché immobilier commercial au Canada en 2025 et devraient progresser à un TCAC de 4,72 %, portées par les recrutements dans le secteur technologique et la fabrication en rapatriement. Les employeurs recherchent des quartiers de bureaux à forte densité et bien desservis par les transports en commun pour accéder aux talents et favoriser la collaboration. La croissance du segment alimente également les besoins en pôles de distribution régionaux qui soutiennent les stratégies de commerce de détail omnicanal. Les PME des secteurs des sciences de la vie, de la technologie financière et des industries créatives se tournent vers des baux flexibles dans les quartiers d'innovation, créant des opportunités pour les propriétaires proposant des espaces prêts à l'emploi.

La demande des particuliers et des ménages se concentre sur les actifs commerciaux de proximité et à usage mixte qui intègrent des commerces d'alimentation de référence avec des services communautaires. Les utilisateurs gouvernementaux et institutionnels, bien que moins nombreux, fournissent des flux de revenus stables grâce à des baux de longue durée, notamment dans les installations de défense, d'éducation et de santé. Le passage des entreprises au travail hybride a accru l'intérêt pour les plateaux adaptables et les systèmes de filtration d'air certifiés bien-être, poussant les propriétaires à rénover rapidement leur parc. La croissance de la main-d'œuvre tirée par l'immigration approfondit davantage les pipelines d'occupants, garantissant que les entreprises et les PME restent les principaux influenceurs de la part du marché immobilier commercial au Canada à moyen terme.

Analyse géographique

L'Ontario détenait 28,90 % du marché immobilier commercial au Canada en 2025, ancré par la dense agglomération de locataires financiers, technologiques et des sciences de la vie de la région du Grand Toronto. La demande d'électricité dans la province devrait augmenter de 60 % d'ici 2050, soutenant les investissements en infrastructure qui stimulent la construction commerciale. Le ministère du Développement économique a réservé 1,85 milliard USD pour 2025-2026 afin d'attirer des projets de fabrication avancée, tandis que l'initiative des communautés axées sur le transport en commun encourage les nœuds à usage mixte autour des nouvelles stations de métro. La vulnérabilité à la politique commerciale américaine persiste, car les trois quarts des exportations provinciales traversent la frontière américaine, mais les tendances au rapprochement géographique compensent en partie ce risque en encourageant la production locale.

Le ²Ï³Üé²ú±ð³¦, province à la croissance la plus rapide avec un TCAC de 4,95 %, tire parti de 4,05 milliards USD de programmes économiques et d'une énergie hydroélectrique abondante pour attirer les investisseurs dans les centres de données et l'aérospatiale. Investissement ²Ï³Üé²ú±ð³¦ a enregistré 6,5 milliards USD d'investissements directs étrangers dans le cadre de 82 projets en 2024-2025, signalant une demande diversifiée au-delà de la fabrication traditionnelle. La mise à niveau ferroviaire de 356 millions USD du CN et le projet de train léger REM propulsent les capacités logistiques et catalysent 9 milliards USD de développement immobilier contigu. Des stratégies d'exportation plus larges ciblant l'Europe et l'Asie réduisent la dépendance aux marchés américains, atténuant les chocs cycliques.

La Colombie-Britannique et l'Alberta offrent un positionnement anticyclique, la reprise de Calgary étant ancrée par la diversification énergétique et la croissance des services professionnels. Le pipeline de la Banque de l'infrastructure du Canada dépassant 25 milliards USD de projets public-privé dans les provinces de l'Ouest élargit l'empreinte industrielle et de bureaux des villes de deuxième rang. Le Canada atlantique bénéficie d'une demande logistique de débordement et d'une empreinte croissante de rapprochement géographique dans la transformation alimentaire et les composants de technologies propres. Dans toutes les régions, la spécialisation — qu'il s'agisse d'énergie propre, d'infrastructure d'intelligence artificielle ou de fabrication avancée — dicte les stratégies d'allocation du capital, élargissant le champ des possibilités pour les investisseurs qui recherchent une exposition équilibrée au sein du marché immobilier commercial au Canada.

Paysage réglementaire

Le développement immobilier commercial et les transactions au Canada s'inscrivent dans un cadre stratifié couvrant la fiscalité et les marchés publics fédéraux, les codes modèles nationaux, ainsi que l'aménagement du territoire et les permis provinciaux et municipaux. L'Agence du revenu du Canada supervise le traitement de la TPS/TVH pour les ventes et locations de biens immobiliers commerciaux, tandis que les biens immobiliers fédéraux détenus ou acquis par la Couronne sont régis par la Loi sur les immeubles fédéraux et les biens réels fédéraux et les instruments de politique connexes du Conseil du Trésor, Services publics et Approvisionnement Canada utilisant CanadaBuys pour l'approvisionnement lié aux biens immobiliers.

En 2025-2026, l'accent des politiques a porté sur l'accélération de la construction et la normalisation de la conformité technique. Le Conseil national de recherches a publié le Code national du bâtiment du Canada 2025, et le Conseil canadien des codes harmonisés de la construction a rendu disponibles les codes modèles nationaux 2025, renforçant des exigences de base actualisées qui façonnent la conception structurelle et de sécurité des personnes dans l'ensemble des juridictions à mesure que les provinces adoptent ou adaptent les codes modèles. Du côté des politiques habilitantes, le gouvernement du Canada a présenté la loi Build Canada Homes Act en février 2026 afin d'établir une société d'État dédiée à la construction de logements abordables, aux côtés de mesures fédérales de mars 2026 visant à stimuler l'offre et à traiter les structures de coûts municipaux susceptibles de se répercuter sur les formats commerciaux mixtes et de quartier.

Analyse de la chaîne de valeur

La chaîne de valeur de l'immobilier commercial canadien débute par l'assemblage foncier et les approbations d'aménagement, puis passe par la conception (architectes et ingénieurs), la réalisation de la construction (entrepreneurs généraux et métiers spécialisés), l'approvisionnement en matériaux et équipements (y compris l'acier, l'aluminium et les systèmes MEP), et enfin la location, le courtage, la gestion immobilière et les marchés de capitaux (FPI, fonds de pension, prêteurs, ainsi que l'évaluation et le conseil). Les programmes d'infrastructure fédéraux et provinciaux et les mises à niveau des corridors commerciaux soutiennent les étapes amont en améliorant la viabilité des sites et l'accès des locataires, tandis que les prêteurs, évaluateurs et assureurs façonnent les normes de souscription et la vélocité des transactions.

En 2025-2026, le risque d'exécution a été influencé par la disponibilité de la main-d'œuvre et la volatilité des coûts des intrants, les rapports du secteur de la construction indiquant une fourchette d'inflation des coûts de 3 % à 4 % et des pénuries persistantes dans les métiers MEP. Les retours des entrepreneurs suggèrent que les perturbations de la chaîne d'approvisionnement s'atténuent mais restent présentes, 34 % signalant des perturbations en 2026 (contre 38 % en 2025 et 58 % en 2024), ce qui favorise des évolutions dans l'approvisionnement vers des commandes à délai plus long et des contrats de conception-construction. Du côté de la demande et des opérations, les installations logistiques modernes intègrent une automatisation à plus haute densité, illustrée par lululemon, qui a achevé un centre de distribution d'un million de pieds carrés à Brampton doté d'une installation robotique AutoStore, ce qui entraîne des spécifications plus élevées en matière de puissance, de charge au sol et d'aménagement, et alimente en retour les décisions de développement et de rénovation.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Un ensemble d'opportunités à court terme émerge autour de l'accélération du logement et des infrastructures menée par les politiques publiques, qui élargit également la demande pour des formats commerciaux complémentaires tels que les pôles à usage mixte, le commerce de détail de quartier et la logistique urbaine liés à la croissance démographique et à la densification. En mars 2026, le gouvernement fédéral a présenté le projet de loi C-26 proposant 1,7 milliard de CAD de paiements aux provinces et territoires afin d'accroître l'offre de logements, incluant des mesures visant à réduire les frais et redevances de développement, et le Partenariat Canada-Ontario pour bâtir a annoncé 8,8 milliards de CAD sur 10 ans pour les infrastructures habilitant le logement, sous réserve que les municipalités réduisent les redevances de développement jusqu'à 50 % pendant trois ans. En Ontario, le projet de loi 98 (Building Homes and Improving Transportation Infrastructure Act, 2026) vise une planification et des approbations plus rapides, ce qui soutient des espaces disponibles pour les promoteurs et investisseurs dans les sous-marchés orientés vers le transport en commun et riches en services.

Une autre opportunité réside dans la modernisation opérationnelle et les activités de rénovation à travers le parc existant, portées par le durcissement des exigences de divulgation et de performance et par les propriétaires priorisant la résilience du résultat net d'exploitation. BOMA Canada a rapporté que 62 % des décideurs immobiliers interrogés prévoient d'investir dans l'IA dans les deux ans, en se concentrant sur l'automatisation des bâtiments, l'analytique avancée, la maintenance prédictive et le reporting de durabilité, ce qui s'aligne avec les priorités des propriétaires en matière de gestion des coûts énergétiques et de maintenance. En parallèle, la rationalisation réglementaire fédérale pour les grands projets crée un catalyseur macroéconomique : en mai 2026, le gouvernement du Canada a signalé 21 projets de construction nationale renvoyés au Bureau des grands projets, représentant plus de 126 milliards de CAD d'investissement, avec des accords de coopération en place dans plusieurs provinces. Ces dispositifs favorisent des calendriers plus prévisibles pour les grands pôles d'emploi et industriels, ce qui se traduit généralement par une demande incrémentale pour les bureaux, les installations logistiques et le commerce de détail de soutien.